特殊身份关系和不动产公示公信原则下家人代理卖房想反悔有点难思维导图

色色熊

2023-03-07

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二手房交易中，家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。由于各种原因，二手房交易中，家庭成员之间代理卖房的情况并不少见。然而，当房价在一段时间内明显上涨，出售方心有不平想要反悔时，要得到法院的支持却并不容易。基于家庭成员之间特殊的身份关系，以及不动产的公示、公信原则，法律保护的是善意买受方的利益。眼下，房地产市场正处于敏感时期，人们密切关注着房价的走向。上海法院近期判决的几起房屋买卖案件，可以给读者一些启发。

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思维导图大纲

2007年3月，秦先生获得两套动迁安置房，他将其中一套转给张女士，双方签订买卖合同约定，房屋总价95万元，首付款28.5万元，余款待秦先生协助张女士办好产证后一次性支付。

签约后，张女士实际支付了31.5万元，秦先生将房屋交付给张女士。张女士将房屋装修后入住使用。

2009年11月，涉讼房屋产权核准登记为秦先生与女儿共有。此时，猛涨的房价让秦先生对卖房行为感到后悔，不愿协助办理过户手续，张女士只能将秦先生及其女儿告上法庭。

秦先生辩称，自己卖房时未取得女儿同意，因此所签合同属无效，不同意张女士要求协助办理过户的诉讼请求。

张女士则表示愿意另外补偿25万元给秦先生。

近期，法院判决秦先生父女将涉讼房屋产权过户登记至张女士名下；张女士支付剩余购房款63.5万元；张女士自愿补偿25万元予以照准。

【说法】

本案秦先生与张女士签订的房屋买卖合同，是他们的真实意思表示，且已部分实际履行，因此，双方均应按照约定继续全面履行自己的义务。由于秦先生女儿尚未成年，作为法定代理人，秦先生代理处分其与女儿共同共有的房产的行为应为有效。同时，作为善意一方，张女士支付了房屋的对价，诉讼中又自愿补偿秦先生及其女儿25万元，并未损害秦先生女儿的合法权益。因此，法庭支持张女士的诉讼请求。

【案例二】

丈夫出售名下房产妻子起诉合同无效

2006年，丁先生因动迁分得两套房，一套自住，一套出租，产权均登记在丁先生名下。今年1月，丁先生将出租房转让给一对小夫妻，双方约定房屋总价为145万元。

丁先生出具承诺书表示，妻子已同意出售房屋并委托自己收取房款，如果妻子反悔或不承认收取的房款，一切法律责任由丁先生本人承担。

签约后，丁先生收取了先期房款95万元。今年2月初，买卖双方至房地产交易中心申请过户。之后，丁先生的妻子将丁先生和买房的小夫妻告上法庭，要求确认买卖合同无效。

丁先生的妻子认为，涉讼房屋为夫妻共同财产，丈夫没征得自己同意，自己也没有授权，小夫妻明知该房为夫妻共同财产，因此，买卖合同应视为无效。丁先生同意妻子的意见。

日前，法院对此案作出判决，原告的诉讼请求被依法驳回。

【说法】

本案中，虽然丁先生夫妇都确认涉案房产为他们的共同财产，但这种确认并未以不动产登记的方式公示于外部，而涉讼房屋的产权登记在丁先生一人名下，买受方根据不动产的公示、公信原则，与丁先生签订买卖合同，该合同依法成立，受法律保护。

同时，丁先生出具的承诺书，也使买受方有理由相信，丁先生是有权签订合同的；再从双方的交易价格看，并未明显低于正常的市场价格，因此，原告的诉讼请求依法不予支持。

【案例三】

母亲代儿子卖房儿子不同意被告

去年9月，王女士拿着儿子大伟的房产证和房屋钥匙到中介公司挂牌。不久，黎小姐看中了这套房。在约定房屋总价为225万元，10月25日前签订买卖合同并支付30%首付款等内容后，王女士代大伟与黎小姐签订了《售房定金协议》，并收取4万元定金，作为签订买卖合同的担保。

10月初，黎小姐与王女士、大伟一起到中介公司商谈签买卖合同，王女士和大伟要求当天支付首付款，黎小姐不同意，大伟当即表示不同意出售该房。之后，王女士通过中介公司，将定金还给黎小姐。

黎小姐将大伟告上法庭，认为大伟没按定金协议的约定与自己签订买卖合同，构成违约，应双倍返还定金。

大伟辩称自己从未委托母亲出售房屋，得知情况后已明确表示反对，母亲代收的定金也已返还，因此不同意诉讼请求。

近日，法院对此案作出判决，大伟应赔偿黎小姐定金4万元。

【说法】

在与黎小姐签订《售房定金协议》时，王女士虽未出示书面委托手续，但从母子这一特殊的身份关系，以及持有涉讼房屋产权证和钥匙的情形来看，黎小姐有理由相信，王女士签约和代收定金是经过大伟同意和授权的。

据此，可以确认王女士的行为已构成表见代理，其行为的后果应由权利人本人，亦即大伟来承担。

由于4万元定金是为订立买卖合同设立的，属于订约定金，因此，作为接受定金的一方，大伟拒绝与黎小姐签订买卖合同，应当双倍返还定金。

专家点评

法律保护善意相对人的信赖利益与交易安全

在二手房价格出现波动的情况下，往往会因买卖双方受利益驱动恶意毁约而引发大量诉讼。以上三则案例均在房市一路看涨的形势下，因出售方毁约而引发诉讼。后两则案例的共同点在于，家庭成员或部分共有产权人代为售房，登记权利人或其他共有人赶在房屋尚未过户至买受人名下前，以售房行为系无权代理或无权处分为由主张合同无效。

首先，房屋登记权利人起诉确认合同无效的主要理由，往往以其他家庭成员擅自拿走房产证、身份证、户口本等资料（或主张系委托代管）出售房屋，故其对外签订的买卖合同因无权代理而应归于无效。对此类案件，双方争议焦点在于是否构成表见代理。《合同法》第49条对表见代理的构成要件作了规定：一是无权代理人（签约人）并没有获得被代理人（房屋登记权利人）的明确授权；二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由，如出示了房产证、身份证、户口本等资料，甚至出示了代签的委托书;三是相对人善意而且无过失，即相对人在交易中已尽了必要的注意义务。如符合上述三要件，则构成表见代理，该代理行为直接发生法律效力。

其次，部分共有人起诉确认合同无效的主要理由，通常以其他共有人擅自处分共有财产为由（如夫妻或家庭共有财产），故其对外签订的合同无效。对此类合同的效力问题，审判实务中曾一度存在争议，上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》对该问题作了统一：一是房屋产权登记为出卖人一人的，基于不动产公示、公信原则，除非有证据证明买受人与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的情形，否则应认定合同有效。二是房屋产权登记为数人的，部分共有人擅自处分，而其他共有人事后不予追认的情况下，应认定合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认合同有效。

此外，2007年颁布的《物权法》已从立法层面正式确立了物权公示、公信原则。所谓公示，指物权的享有或变动，须依据法定的方式予以公开，使第三人能够了解物权的享有或变动的情况；公信，则指通过法定公示方法所公示的权利状态，即便公示的内容有误，如相对人合理信赖其为真实的权利状态，并与不动产登记权利人进行交易，则对此种信赖予以保护。法律明确赋予不动产物权登记的公示效力，目的就在于保护善意相对人的信赖利益与交易安全。