现行商品房空置率计算方法必须改革思维导图

南归

2023-02-27

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去年下半年以来，我国房地产开发投资保持了近30%的快速增长势头，商品房销售价格止跌回升，商品房空置面积总量和增速明显高于前年同期水平，再次引发了国家、业内有关人士以及新闻媒体等对当前房地产市场是否“过热”的关注。其中认为“过热”的依据之一就是商品房空置率过高，已经超过10%的国际警戒线。

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思维导图大纲

现行商品房空置率的应用情况及存在的主要问题

1999年，国家有关机构对我国适度商品房空置率进行了研究。商品房空置率的计算公式采用了上海市有关单位设计的空置率计算方法，即空置率(限于商品房)等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比，确定5%-14%为空置合理区;低于5%为空置不足区; 14%-20%之间为空置危险区;20%以上为空置积压区。

采用这种方法计算商品房空置率存在的几个主要问题是：

1、分子与分母使用的指标口径不同。分子使用的空置面积指标中不含拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积，而分母使用的竣工面积指标是房屋竣工总面积，包含了拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积之和，造成计算结果比实际结果偏小。

2、判断空置率的国际标准不可比。这种方法确定的我国商品房空置率合理区间的判断标准是以国外计算空置率的一般标准3%-10%为基础，但国外的计算标准是针对所有房屋空置量与全部房屋存量之比而言的，因此，在此基础上确定的我国增量商品房空置率合理区间的判断标准整体偏低。

3、计算结果不能很好地反映实际情况的变化。如按照这种方法计算，1997年年底全国的商品房空置率为15.99%，意味着吸纳率或租、售率要高达84%，而我国房地产业快速发展、4年后，再按此公式计算，2001年全国商品房空置率仍为15.65%，基本未变。相对应的吸纳率或租、售率仍是84%左右，没有变化，而实际情况肯定是发展、变化了。

我国商品房空置率的设计思路和原则

1、修订商品房空置面积指标，使之计算出的空置率指标能如实反映情况。

从1998年开始，国家统计局将空置面积分为1年以上和1年以下;从1999年开始明确空置面积中应扣除拆迁还建、统建代建、公共配套、企业自用及周转房等不可销售和出租的面积;从2000年开始，在当年竣工的商品房，签订了预售合同但来不及转为正式销售合同也可统计实际销售面积，相应减少空置面积;为解决预售标准提高、合理销售期缩短等问题，国家统计局规定从2001年开始，实行房地产开发小区综合验收的城市，可将竣工验收合格改为应验收小区综合验收合格之后，相应后推计算空置面积的时点。修订后的空置面积指标，更接近实际情况，在此基础上再研究合理的空置率计算方法，才具备了基本的条件。

2、尽量与国际通行标准接轨，便于外商正确判断我国房地产市场。

国外发达国家和地区空置量和空置率是指全部房屋的的空置，是存量的概念。而我国新开发的商品房是增量空置概念。因此，我国空置面积、空置率的改革也应分别确定存量空置和增量空置的概念，便于国外理解和判断。

3、研究建立“销售率”、“吸纳率”等正面指标，以便全面反映我国房地产市场的供求状况。在我国，由于只使用空置商品房的概念，非专业人士、特别是广大居民容易产生误解，认为是积压房、销售不了的房子，间接影响了空置房的销售。因此，也应借鉴国外的经验，建立“销售率”、“吸纳率”等正面指标，与“空置率”指标配套使用，全面反映我国房地产市场的供求情况。

4、按年度计算、公布商品房空置率更合理。在现行房地产开发统计条件下，年度统计指标最多(有出租、不可销售面积等指标)、指标也最准确。在此基础上统计的空置面积等指标波动最小，计算的空置率、吸纳率最能反映实际情况。

我国商品房空置率计算方法及判断标准的确定

商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。报告期可供销售、出租商品房数量应包括两部分，即上一年商品房空置面积和当年的房屋竣工面积(与国际接轨)再减去不可销售的面积。在商品房空置率中还可按物业分组，细分为商品住宅空置率、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率。

商品房空置率的计算公式为：

商品住宅、办公(写字)楼空置率、商业营业用房空置率可依此类推。

商品房空置率合理区间初步确定为：

0-14%之间。空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展;

15%-30%之间。空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展;

31%-40%之间。空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展;

41%-50%之间。产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

确定15%-30%为良性发展的合理区间的依据：一是我国的房地产业正处于第三个发展周期的上升期，快速发展的增量：特征明显，商品房空置率和合理区间的判断幅度应明显大于国际标准;二是根据测算，在15%-30%之间，全国的商品房空置面积大致在6千万到1 亿平方米左右，考虑到包括合理销售周期产生的空置，空置总量比较合理，再大再小都不太合适;三是15%-30%的商品房空置率，从理论上讲，也就是70%-85%的吸纳率(商品房租、售率)。如果是85%，意味着当年的租、售面积大于当年的竣工面积，还要消化3千万平方米左右的空置面积，是政府调控的最佳目标。如果是70%，意味着当年的租、售面积略小于当年的竣工面积，维持当年的空置面积基本不变，是经济发展和社会需求能够承受的。从实际情况看，2001年全国的商品房空置面积总量已经不小，应该进入警戒线。同时，从空置率的结构来看，商品住宅的空置率正好处于合理区间，表明合理区间的确定也是比较理想的。

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