谈楼市泡沫之谁是猪头三思维导图

此生来迟

2023-02-27

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泡沫

楼市

银行

问题

就是

而言

楼盘

结果

按揭

买主

房地产法

房地产论文

在一般老百姓的眼中，所谓楼市泡沫无非是价位的泡沫，北京的情况最具代表性。

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思维导图大纲

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有意思的是，在距离国务院6部委联合通知下发三个月后，央行才发出关于严格清查违规信贷的禁令，更有意思的是，据称通过一个月的银行自查，出来的结果是让人大松一口气的，那就是“没有大问题，只有一些小问题”。

这多少有些让人哭笑不得

古今中外的历史经验表明，房地产市场从过热到疲软最可能拖垮的是银行，尤其是一些有不良信贷记录的银行，特别容易被不良开发商和投机客拖下水，从而导致资产的全面泡沫化。

理论上讲，面对楼市泡沫的评论，最紧张的就应该是银行了，但是从目前的情况看，最无所谓的也可能是银行。摩根斯坦利的董事总经理谢国忠是这样描述上海的“大牛市”的：亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。台湾旅游者在上海最时髦的活动是戴着安全帽参观建筑工地，当他们走出来的时候，“售罄”的牌子已经挂出来。

根据上海物价局的统计，上海的外来购房者已经达到53%，这些投资者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅。他们的购买驱动力就是预期房价会持续增长。但是如果房价走平或低的话，他们就完全可能作出相反的决定。

上海是如此，北京其实也是如此。因此难怪瑞士信贷第一波士顿银行的分析师问亚洲华尔街日报的记者，“问题在于买主在哪里?”

买主在哪里呢?

银行会觉得很奇怪，这个问题你问我干什么?我只负责按揭，有人来按揭就说明他已经是买主了，他既然能付首付，而个人信贷的坏债率既然又那么低，我为什么不放贷呢?

银行的自信是有道理的。不过银行不能把握的一个结果那就是开发商的恶意骗贷。有迹象表明，通过售楼人员自购或其他内部人员的假按揭是目前一些所谓畅销楼盘价格居高不下的原因，说白了对于开发商而言现金到手，对销售人员而言则是对敲，近似股市炒作的做庄。银行不能把握的另一个结果那就是投机客的认赔出局，也就是说宁可赔了头期也不愿每月贴钱，相当于股市散户的止损，银行又不是开物业管理公司的，吃进那么多三钱不值二钱的水货楼盘熬汤喝吗?不是不良资产又是什么?

有人特不愿意提海南，特别是全国各地银行扔在海南烂尾楼里的那800多亿的坏债。水皮也认为此一时彼一时，环境也好，投资主体也好都不可同日而语，不过从投资的角度而言历史会有惊人的相似。因为从心理学的角度而言，人类的行为是相同的，在股市上这是江恩理论的基础上;在宏观上，这就是经济危机周期性的道理所在。

朱镕基能够接受泡沫论是因为他深深知道过犹不及对经济全局的伤害以及由此引发的金融机构的危机，所有问题最后都要中央政府扛，而其他人就不会想那么多了。

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