对规范房地产交易中介活动的几点浅见思维导图

谎话最甜

2023-02-27

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随着住房实物分配向货币化分配的转化，房地产市场上出现了一手房市场繁荣、二手房市场活跃和房屋租赁市场兴旺的景象。一个为房地产交易双方提供代购、代售、代租、代办交易手续等服务的行业——房地产交易中介服务业应运而生。该行业的出现，为房地产市场的活跃起到了催化作用，具有广阔的市场发展空间。但在房地产交易中介活动中，也存在许多潜在的矛盾和问题，对此，政府相关管理部门应高度重视，加以规范。

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思维导图大纲

一、当前房地产交易中介活动存在的主要问题

(一)从业许可审查把关不严。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，设立房地产中介服务机构应具备“有自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;有足够数量的专业人员;法律、行政法规规定的其它条件”，建设部《城市房地产中介服务管理规定》明确指出，成立房地产中介机构必须具备的条件是：从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。在实际工作中，有些地方政府管理部门未对房地产中介机构的设立进行必要的资格审查，就进行房地产交易中介服务的工商登记从事经营活动。

(二)从业人员素质低下。有的房地产交易中介机构从业人员没经相应的专业培训，不具备从事房地产交易中介服务的资格，有的从业人员连房地产专业知识和房地产交易的政策法规与基本程序都不清楚，就开展房地产交易中介业务;有的从业人员文化水平很低，起草中介合同、填写交易合同文本等都难以单独胜任。

(三)中介机构良莠不齐。有的房地产交易中介机构从业规范，既有较强的资金和房源等资源实力，又有一批具备从业资格的专业技术人员，能依法规范从业;而有的中介机构，就是一张桌子、一块牌子、一部电话，在中介活动中常搞坑蒙拐骗的不法经营活动，扰乱市场。

(四)商业信誉不够好。有的房地产交易中介机构在开展业务中提供虚假不实信息，损害当事人利益;有的中介机构擅自改变收费标准，不按规定收取佣金;有的从业人员伙同一方当事人损害另一方当事人利益，从中牟利;也有一些当事人在中介机构促成交易后不守承诺，拒付佣金;还有一些中介机构为争夺客户而泄漏商业秘密。

(五)从业行为不规范。建设部《城市房地产中介服务管理规定》明确：房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统—受理并与委托人签订书面中介服务合同。但在实际中，房地产交易中介机构开展业务普遍没有签订书面中介服务合同，双方的权利义务没有给予明确约定;也有不少中介机构从业人员在进行房地产交易居间代理等活动中，没有现场查看房源情况，仅凭当事人陈述作为居间代理依据;绝大多数中介机构没有按规定建立业务台帐等，这些不规范的从业行为，使得中介活动经常出现纠纷，影响中介活动的健康有序开展。

(六)政策法规不够完善。《中华人民共和国民法通则》规定，“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这一法律规定，为房地产交易中介机构开展房地产交易居间代理和代办交易手续提供了法律依据。但在实际工作中的规范操作还没有明确的政策法规规定，使中介机构开展业务受到很大阻力，影响业务的正常开展。

二、应采取的对策建议

(一)严格审查从业资格，把不具备从业条件的中介机构淘汰出局。政府相关部门要加强工作协调，在办理工商登记时，严格按建设部《城市房地产中介服务管理规定》明确的设立条件审查报送资料，对不符合设立条件的，一律不予发放工商登记，已发放工商登记的要予以注销(或在年审中予以注销)。房产管理部门要加强对房地产交易中介机构从业情况的检查指导，对从业规范的中介机构要重点扶持，使其做强做大;对无证照从业的中介机构要坚决取缔，并在媒体上公布合法中介机构的名称，以便群众识别，促使不具备从业条件的中介机构退出市场、淘汰出局。

(二)加强从业人员的培训和管理。政府房地产行政主管部门应加强对房地产中介机构人员的执业培训，对新进入中介机构的人员，要严格按法规规定取得从业资格后方可开展业务;对取得从业资格并已开展业务的人员，每年应组织一次集中培训学习，使其不断更新知识，适应工作需要。

(三)加强中介机构横向联系，实现资源优化配置。有条件的地区，可在中介机构间建立局域网，实行有偿利用资源机制，使中介机构间资源共享、联合执业，以促进资源利用的最大化，实现资源的优化配置。

(四)加强中介市场培育，努力为广大群众购租房屋和销售房屋提供便利条件。政府在房地产交易中介机构税收管理方面，应给予减免等政策扶持;房地产行政主管部门在中介机构代办交易手续等方面，应尽量提供帮助和方便，同时，积极给予政策法规和业务方面的指导，适时组织中介机构间的交流和宣传活动，使人民群众增加对房地产交易中介行为的理解与认识，努力培育房地产交易中介市场，规范房地交易中介服务，为广大群众进行房地产交易创造便利条件。

(五)出台相应的配套政策法规，为房地产交易中介活动创造良好的规范环境。国家应进一步加强对房地产中介活动的立法管理，城市人民政府应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法通则》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》等法律规章精神，结合本地实际制定出房地产交易中介服务管理规定，对房地产交易中介服务的工作程序、管理要求、资源利用管理等作出具体规定，以保证房地产交易中介服务有章可循、规范运作。

作者:青白江区房产管理局万德根何永春

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