《21世纪》:目前《土地管理法》的修订进展如何?其中的重点和难点问题有哪些?
王卫国:考虑到《土地管理法》关系重大,修订任务从原先的国土资源部转交到了国务院法制办,目前仍按兵不动。对于修订目前有一个新的意见是,这个不应该叫《土地管理法》了,应该颁布一个《中华人民共和国土地法》。
因为未来的《土地管理法》修改,很大程度上说是一个土地民事关系而不是行政关系的问题。
这是《物权法》给《土地管理法》留下来的任务,当时《物权法》对于农村集体建设用地怎么流转无法达成共识。于是把农村集体建设用地的问题和宅基地问题,明确写了留给《土地管理法》来规定。
而现在十七届三中全会明确了农村政策是是城乡一体化大格局,而且说了要建立城乡统一的土地流转市场。目前的《土地管理法》是在这个大格局下,为未来的农村土地有序进入流转而建立制度基础。
《21世纪》:未来的这个立法当中,对于宅基地还有农村集体建设用地这两个核心问题应该如何处理呢?
王卫国:当然是允许流转,建立城乡统一的土地市场。这需要建立两个最基本的制度,一是土地登记制度,不动产登记。目前农村房屋是没有登记的,只有城市房屋才有登记。而农村的土地流转产权流转一定要有登记来支持的,否则的话交易安全就没有保障,秩序没法建立。这就需要在《物权法》已经规定的不动产登记的统一原则下,用具体的法律和条例来落实农村不动产登记制度。第二是建设市场流转的一套规则,我的意见是通过场内流转,而不是场外流转。
场内指的是城乡统一的土地交易所,土地都到那去挂牌交易。交易所来审查你是要交易哪块地,看符合不符合规划,再看你的合同,你们的程序有没有征求集体组织的全体成员意见等等,然后土地价格公不公平。同时土地交易所也提供很多信息,农民在谈合同当中可能就要到交易所去咨询,开发商在签合同之前也得跑到交易所去,查一查这块地的地权情况,规划情况,使得双方都在信息充分的情况下最后达成协议,然后经过规划审批到土地审批、建设审批,最后登记过户公示。
在场内进行交易是有序的交易,地价在那都是透明、公开的,这样就可以防止有人去蒙那些农民。在现在这种无序状态下,我们最担心的就是一些城里的投机商,跑到下面去趁着农民还没有搞明白,以很低的价格大量去收购土地,最后吃亏的是农民。
《21世纪》:你的意思是对农民土地不再走征收的路,而是采用市场化交易方式?
王卫国:对,但对这一制度最不高兴恐怕就是政府,因为会打破政府对土地的垄断,影响其卖地收益。但我认为现在政府搞卖地财政的思路需要转化,政府要会算帐,我不搞卖地财政行不行,政府可以通过另外一种土地财政获利,就是通过把土地交易市场培育起来以后,这些建设项目都会产生税,还会产生就业机会,这些就业的人要给你交所得税,政府可以通过直接和间接的收税获得财政收入,而不是只盯着卖地那一锤子买卖。