因问题房屋诉开发商格式条款被确认无效思维导图

落花凄凉

2023-03-10

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无效

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房屋

开发商

问题

女士

被告

住宅

民事诉讼法

民事诉讼法案例

曹女士购买了一套价格为293万余元的住宅，验房时曹女士发现该住宅存在诸多质量问题，因此，曹女士将负责开发建设该住宅的北京玺萌置业有限公司诉至法院，要求修复房屋并承担违约责任，北京市丰台区人民法院一审判决部分支持了曹女士的诉讼请求。

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曹女士起诉称，2007年12月27日，她与北京玺萌置业有限公司签订了《商品房预售合同》，约定购买该公司开发建设的某小区房屋一套，交房日期为2008年12月31日。同日，双方签订补充协议。合同签订后，曹女士依约给付了全部购房款。1月3日、6日，曹女士查验所购住宅时发现该套住宅存在许多质量问题，遂请陪同的物业人员记录在案，并签字确认。随后，曹女士多次通过电话及邮寄挂号信方式与被告沟通，但被告只对出现问题楼板做了简单处理。2月6日，曹女士致信被告要求退房，让其30天内办完手续。

曹女士称，直至起诉日，所购商品房还存在如下问题：该套住宅起居室上空楼板水平度误差高达63mm，远远超出国家规范的规定；作为设计层高为2.9米的高档住宅，起居室净高目前最低处只有2.645米；住房主卧室窗户全部为中悬的可开启屋顶天窗，但至今没有安装纱窗；该天窗内部实木框角部多处破损，被告企图用普通腻子涂抹来掩盖缺陷；楼上、下两个入户门内开后距地只有将近30mm。

曹女士认为，由于玺萌置业开发建设的该套住宅存在诸多质量问题，根本无法对该住宅进行正常的室内装修和居住使用，从而导致了收房工作中断，因此她将玺萌置业诉至法院，要求维修房屋，维修内容有：恢复楼板正常平整度和高度，将全部天窗由中悬开启方式变更成上悬开启方式，并安装配套纱窗，变更天窗破损内部窗框，维修两个入户门安装高度；维修后提交检测机构的书面证明文件；承担逾期交房责任，依合同约定支付违约金。

玺萌置业辩称，公司通知了曹女士办理交接手续，曹女士验收时说有瑕疵，公司不存在逾期交付的情况。曹女士和被告均认可所签合同为被告事先拟定的格式合同，被告未尽提醒义务。

法院经审理认为，曹女士与玺萌置业所签定合同中约定的“买受人未在规定的期限和地点办理该商品房交付使用手续的，则自出卖人规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付商品房”是被告拟定的格式条款，该约定免除了被告的责任、排除了曹女士就房屋质量提出异议这一买方主要权利，故该条款无效。被告认可涉诉房屋存在曹女士主张的质量问题，且这些质量问题的存在使涉诉房屋不能满足国家强制标准和地方强制标准，应认定涉诉房屋质量未满足合同约定。在曹女士拒绝认可、拒绝接收房屋情况下，应认定为玺萌置业逾期交房。曹女士的其他诉讼无合同及法律依据，法院不予支持。

据此，丰台法院一审判决玺萌置业将该房屋维修后交付曹女士，维修内容包括起居室顶部楼板恢复正常平整度、为全部天窗装配套纱窗、修复天窗破损内部窗框；依合同约定，按日以房款的万分之五计算逾期交房违约金，自2009年1月1日至实际交付日止；驳回曹女士的其他诉讼请求。

玺萌置业不服一审判决提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

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