金翔,资深房地产专业律师、北京京剑律师事务所合伙人。
金翔律师说,所谓的楼面地价,是指土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
楼面地价不是一个法律概念,也不是政府公布的价格,而是开发商估算出来的价格。
金翔律师说,楼面地价的计算和两个因素有关,一个是开发商的拍地成本,另一个就是未来该块地所建房屋的面积。
一般来说,楼面地价的计算公式应为:(开发商的土地成本,即拍得土地的价格+建房成本)÷未来所建房屋的建筑面积。
这里所说的建筑面积包括两项内容:房屋的套内面积和小区公摊的公用面积。
为什么往往开发商拍得土地后,立刻就能公布出楼面地价?
金翔律师说,这主要是因为政府进行土地拍卖时,被拍卖的土地一般都是“熟地”。也就是说该土地将建低密度住宅还是高层楼房,以及建多少平方米的房子,在拍卖之前都已经规划好了。
参与拍卖的开发商也都有自己的设计方案,该方案是不能轻易进行更改的。竞拍成功后就应当按照方案严格执行。所以说读者不必担心,将来开发商会通过多建房子私自降低楼面地价成本。
金翔律师说,楼面价格也是开发商将来进行房屋定价的依据。
一般来说,房屋的最终定价都要高于楼面地价,具体应高多少,可以由开发商自己决定。