原审法院认为：原告妻子叶某琼代原告，被告李某代被告李某庚签订了房屋买卖协议，该协议经双方自愿、自主签订，合同成立，但依据合同约定该协议经双方签订并经公证后生效，而双方至今没有办理公证手续，且根据被告提供的争议房屋的有关材料，该争议房屋属房改房，至今尚未办理产权证，诉争房屋产权实际并未明晰，在产权证尚未办好之前，被告李某庚只有房屋使用权，并不享有该房屋完全产权，因此原、被告签订的房屋买卖协议尚未生效，在该房屋产权无法确定何时明晰的情况下，该协议书不发生法律效力。故原告要求退还定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李某只是代李某庚签订协议，该合同无效的法律后果应由李某庚承担，李某不承担任何法律责任。据此，该院于2003年1月15日作出判决：一、高路加与李某庚签订的房屋买卖合同无效。二、李某庚于本判决书生效之日起十五日内，退还高路加房屋定金5000元。三、驳回高路加的其他诉讼请求。案件受理费260元由李某庚负担。
判后，李某庚不服，上诉称：被上诉人的妻子叶某琼通过中介公司代被上诉人向其购买广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404房。叶某琼与上诉人之子李某于2002年10月4日在中介公司签订了《房屋买卖协议书》，在签订协议时，李某已向叶某琼提供了充足的产权文件，叶某琼也确信上诉人对该屋拥有清晰的产权，故叶某琼当场支付5000元定金购买上述房屋。协议书明确约定，被上诉人在给付200000万元房款的同时，该房屋立即由被上诉人使用，待上诉人领取房产证，与被上诉人办理好过户手续后，再给付余下房款16000元。但2002年10月16日双方在广东省公证处申请办理公证手续时，被上诉人提出房屋的新低价格和他类付款方式，并声称除非上诉人接受，否则被上诉人取消购房意向并要求上诉人返还购房定金5000元，因上诉人无法接受被上诉人的上述意见，故双方没有办理公证手续。另上诉人认为争议房屋是其在1999年向广州市教委购买的，其已付清全部购房款，房屋也已交付给其使用，且房产证正在办理之中，故上诉人对该屋是拥有产权的，可对该房屋进行处分，其与被上诉人所签订的房屋买卖协议并没有违反法律的规定，应为合法有效，被上诉人因其自身的原因拒绝履行合同，过错在被上诉人，被上诉人应承担不履行约定的法律责任，其无权要求上诉人返还定金。综上所述，上诉人请求二审法院确认双方所签订的《房屋买卖协议书》成立有效；被上诉人无权要求返还已付的定金5000元；本案的全部诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人高路加答辩同意原审判决。
经审理查明，被上诉人高路加通过房地产中介"宏基房地产"了解到上诉人有一套位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋要出售。2002年10月4日，被上诉人的妻子叶某琼代被上诉人及上诉人之子李某代上诉人共同签订了一份《房屋买卖协议》，约定：上诉人将位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋出售给被上诉人，买卖的房屋总价为216000元，在办理好公证后当天内先支付购房款20万元，余款16000元在办好房产证后全部付清；上诉人在当天办好公证后收齐20万元后，将房屋的锁匙以及房屋的一切证件交付被上诉人，被上诉人付清房款后产权归被上诉人所有，上诉人必须保证协助被上诉人办理房屋产权变更登记手续，所需费用由被上诉人支付，到白云区公证处公证的手续费由双方负责；上诉人保证上述房屋的权属清楚，若发生与上诉人有关的产权纠纷或债权债务，概由上诉人负责清理，并承担相应的责任，如因上诉人的原因给被上诉人造成经济损失，上诉人负责赔偿；被上诉人不能按期向上诉人付清购房款，或上诉人不能按期向被上诉人交付房产，每逾期一日，由违约的一方向另一方给付相当于上述房屋总价千分之一的违约责任金；协议同时约定该协议经双方签名并经公证后生效。签约当日，被上诉人向上诉人交付了人民币5000元作为定金，由原审被告李某代收，后李某将该款转交给上诉人。2002年10月16日，被上诉人与上诉人及李某一同前往广东省公证处申请公证，但该公证处未能给予办理公证。
另查明，白云区泉水街10号4楼404单元是上诉人于1999年12月28日向广州市教育委员会购买的房改房，该房建筑面积为107.5777平方米，上诉人购买该房的价款为46789.77元。2000年12月26日，上诉人一次性付清了上述购房款。上诉人至今没有领取争议房屋的产权证。
一、维持广州市白云区人民法院（2002）云法民初字第2042号民事判决的第二项、第三项及诉讼费负担的决定。
二、撤销广州市白云区人民法院（2002）云法民初字第2042号民事判决的第一项。
三、解除上诉人李某庚与被上诉人高路加于2002年10月4日所签订的《房屋买卖协议》。
