最终,经过多次交涉无果,陈某将王某告到法院,请求法院判令王某按照合同约定,为他办理土地过户手续,并对土地上的房屋进行确权。对此,2011年3月28日,海口市琼山区法院一审认为,尽管陈某和王某所签订的协议是双方真实意思的表达,但因为所转让的房屋没有取得房屋权属证书,违反了《中华人民共和国房地产管理法》有关规定,属于法律禁止交易的房屋,故而应当认定双方签订的房屋买卖协议无效。一审法院判决驳回陈某的诉讼请求。
陈某不服一审判决,向海口市中级法院提起上诉。陈某认为,在这次交易中,他们买卖双方主要是转让土地使用权,也就是说,合同的标的应当是土地使用权而不是地上的房屋。6月23日,海口市中级法院二审认为,该《房屋买卖协议书》确认转让的是王某位于灵山镇的土地和房屋,而土地和房屋是一个不可分割的不动产整体,故一审判决所适用的法律和判决驳回原告的诉讼请求并无不当。二审判决驳回上诉,维持原判。
该案告诫大家,在购买房产时,一定要审查清楚标的物是否产权清晰、是否已办理产权证。对于产权不明晰的房产,司法实践中一般认定双方的房屋转让合同无效。因为合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;城市房地产管理法第三十七条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋转让合同,则该买卖行为违反了城市房地产管理法的强制性规定,合同应认定为无效。