公摊面积暗藏多种陷进如何维权思维导图

情殇未去

2023-02-27

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途径

选择

维权

多种

面积

测绘

楼盘

单位

一个

销售

房地产法

房产纠纷

房产买卖纠纷

6月1日刊登“公摊面积咋算教你一个口诀”后，不少读者反映，即便知道如何测如何算，光凭一己之力，房子的公摊面积也很难弄清楚。为此，本报记者再度出击，连日来多方采访购房人、开发商、测绘机构以及有关管理部门，戳穿依附于公摊面积的种种虚幻假象，梳理纠结在公摊面积背后的诸般利益算计，呈现当下公摊纠纷维权之困，提出规避“公摊陷阱”的建议，还读者一个清清楚楚明明白白的公摊面积。

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思维导图大纲

零公摊：只是个营销噱头

前不久，位于太原森林公园一楼盘，在其广告宣传中称：“某某楼盘，森林公园里现房精装小户型，买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米，即买即住。”“零公摊?”在大多数楼盘的公摊面积云遮雾罩，搞得众多购房人晕头转向的时代，“零公摊”无疑是一个极具诱惑力的卖点。

“(我们的房子)其实是有公摊的，不过房子内有一块面积，我们没有纳入收费范围，大体相当于公摊面积，两相折抵，等于业主不用为公摊面积掏钱了……”当记者以普通购房人的身份来到该楼盘的售楼中心，其销售人员倒是直言不讳。

在该楼盘的一套层高4.8米跃式结构住房内，销售人员让记者见识了“零公摊”的真面目：主卧室内双人床位置，正处于厨房的正上方，大约有三四平方米的面积，还有在半空中伸出客厅一小部分的次卧室，大约六七平方米，就是开放商赠送的那块地方，没有计入销售面积。

不过，在销售人员手中盖有某测绘机构公章的登记册上，这套建筑面积为63.68平方米的住房，公摊面积是13.02平方米，公摊系数达20%多。

据一位测绘专业人士介绍，尽管国家对于各种住房的公摊系数并没有一个明确的规定，但按照业内共识，7层以下多层住宅公摊率为7%-12%。位于森林公园的这个项目，建筑并没超过7层，20%的公摊系数着实不低。

所谓“零公摊”，不过是开发商一个吸引眼球的营销手段罢了。

违规楼盘：公摊面积没谱

“我们楼盘的公摊系数为18%，这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大，以房地局测绘报告为主。”太原市小店区某在售项目销售人员称，该楼盘所建的是高层住宅，以113平方米的两居房为例，公摊面积就在20平方米上下。而位于该市晋源区的两个还没有办预售证的楼盘销售人员则表示，大部分在售项目对公摊面积的大小，只能作一个简单的介绍和推算，具体情况以售房合同的约定为准。

售楼人员声称的推算出来的“公摊面积”，究竟靠不靠谱?太原市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。

“预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过太原市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。然而，“省城实际在售的楼盘，有六成以上项目未办理预售证。这些项目有些是边售房边补办手续，公摊面积极易发生宣传和实际前后不一致的情形”。

太原市一位知名律师向记者表示，有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了。

维权：有三种途径可选择

一些房产测绘专业人士也明确表示了公摊面积带来的纠纷的确很多。“公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字，很可能就是一笔糊涂账。”一位业内人士坦言。

我省现有甲级测绘资质的单位18家，绝大部分在太原，而这些测绘单位却没有一家能够进入房产测绘领域。以太原市为例，仅有四家单位开展房产测绘业务，其他单位即使有资质却不被认可，这种行业垄断行为，一定程度造成了包括公摊面积测绘在内的房产测绘中的诸多问题。

那么市民在遇到诸如公摊面积等房产测绘纠纷时，如何维护自己的合法权益呢?省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平从服务的角度做出了三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。

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