房产中介管理办法看上去很美执行难到位思维导图

南柯一梦

2023-02-27

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房产中介管理办法看上去很美执行难到位

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房产中介管理办法已经于本月开始正式实施，然而在实施过程中发现房产中介管理办法看上去很美，执行却难以到位。吃差价、阴阳合同现象依然猖狂存在，这些违规行为由于难以查出来，执行难度大。

《房地产经纪管理办法》已经在4月1日正式开始实施，这个规章不但是我国第一个专门规范房地产中介行为的部门规章，而且还针对当下的二手房中介行业作出了诸多禁止性规定，尤其是中介吃差价行为和“阴阳合同”被明令禁止。

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这个办法在生效后，能够推动南京的中介市场走向规范吗?吃差价和“阴阳合同”这两大痼疾能够被这个规章所解决吗?记者调查后发现，情况并不乐观。

吃差价、阴阳合同屡见不鲜

市民沈小姐最近正在雨花台区到处看二手房，东奔西跑看过20多套房源后，心情却怎么也好不起来，她说都是几个不靠谱的中介业务员害的。

“前些天看一个房子，一直没遇到房主。中介反复告诉我，这套房子他跟房主已经签协议谈好，无论如何卖价也不能超过50万元，我就心动了。没想到一个星期之后，等我打算定下来的时候，他开始摆架子了，非说房主毁约，非52万元不卖。”沈小姐气愤地说，同时被这个中介忽悠的，不止她一个购房人。

在沈小姐印象中，看房遇不到房主已经是常事，离谱的是，谈价格也只能与中介谈，中介甚至表示房主已经委托中介代为签合同，而当沈小姐提出要见房主时，中介总是找出各种理由推托。

“独家代理是我们这行吃差价的常见套路。”一位中介人士透露说，房主在答应独家代理后，中介会要求他把产权证、房屋钥匙等放在店里，以便看房出售。接下来，手握房产证和钥匙的中介，便可以与买房人谈定更高的价格，并以高价卖出，从中获取差价。“我一个同事前阵子还搞了个独家代理，一笔头吃下7万块，这赚头能顶卖10套房子。”他羡慕地说。

不少规定看上去很美

《房地产经纪管理办法》第二十五条规定了房地产中介的“十项禁令”，其中包括不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”。

从法律角度来说，禁止吃差价有一定的难度。在一些吃差价行为中，中介与买卖双方分别自愿签订合同，这从合同法角度来说并不违法，因为中介也是民事主体之一，有权进行房屋买卖交易，赚取差价的行为没有违反强制性法律规定，中介对双方都不承担违约责任。

至于“阴阳合同”，就更加难以被查出来。一家中介的负责人告诉记者，目前只要“阳合同”上的价格不至于低得离谱，那么通过审核的问题不大，一套总价100万元的二手房，在“阳合同”上减少个五六万元，是经常发生的事。

细则出台之前无从执行

南京市房产管理局相关人士表示，南京市将着手准备研究制定细则，在细则出台之前，执行这个规定还无从谈起。

但是《房地产经纪管理办法》过于“粗线条”，也是不争的事实。相关人士为难地表示，“里面很多东西要想执行很困难，就比方说中介要经房主书面同意才能发布房源的规定吧，这由谁来监管?怎么监管?具体怎么操作?都是很麻烦的问题。”

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