肖国元：二手房按评估价征税不靠谱思维导图

人生岁月几度寒

2023-02-27

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在深圳风传多时的二手房按评估价征税的传闻终于尘埃落定。据报道，官方发布了从7月11日起深圳市将按评估价对二手房征收交易税的消息。毋庸讳言，就深圳而言，这是一项创新，或许还开创了全国的先河。

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思维导图大纲

不过，如何评估该项政策的影响与后果，是一个值得斟酌的话题，绝对不像税务部门臆想的那么简单、那么堂皇、那么有效。

正如媒体报道的那样，深圳市之所以采用按评估价征税，目的是为了规范二手房交易环节的税收征管，杜绝阴阳合同，避免税收流失。

熟悉房地产交易的人都清楚，阴阳合同早就存在了。之所以有阴阳合同，最主要的原因是规避税收;另一方面，就是政府部门对房地产交易过程的监督以及对合同的管理不到位。如果合同以及征税的监管的流程科学合理，相应的管理工作细致扎实，根本就不会出现阴阳合同。而现在，为了杜绝阴阳合同，深圳市别出心裁，另起炉灶弄出个按评估价征税的办法，以为可以就此改天换地。

众所周知，不论什么行为都是有代价的。二手房征税也不例外。对于过去的征收模式，我们需要弥补的是征管、改进合同设计以及完善房地产交易环节与银行等方面的信息交流。这样的修补、完善所费不多。但是，按新的评估价征税的做法，不仅同样存在繁杂琐碎的管理问题，还要额外建立一个评估体系，其所费不亚于重建一个征税系统。这就是说，为了让按评估价的征税系统能够运作顺利，以达到期望的目标，差不多要投入较原来多一倍的代价。这是典型的事倍功半。

其二，房地产交易不是姜葱买卖，成交价事关买卖双方的切身利益，没有人会将此视为儿戏。

因此，记录真实的成交价格并按照这个价格完成法定的缴税是交易者应尽的义务。只有在可以轻而易举逃税且不承担法律责任的条件下，交易者才会隐瞒真实的交易价格，拿一个随意的成交价糊弄税务局。因此，按不实价格报税，症结不是交易价格有问题，而是报税环节有瑕疵。退一步而言，评估价有多大的约束力也是颇成问题的。即使评估机构想出千方百计，参考了N个数据，这样确定的价格也不是真实的成交价，仅仅有参考作用，而不能作为征税依据。如果成交价低于评估价而按评估价征税，不仅法理上说不通，而且有破坏公平交易、损害公民财产权、滥用公权之嫌。我们知道，交易价格的形成非常复杂。最简单的分析模型告诉我们，成交价不同于评估价的占绝大多数，甚至可以高达99.99%。如此一来，劳民伤财弄出来的评估价究竟在多大程度上反映市场真实的交易，能有多大作用，这是一清二楚的问题。

第三，决策者预期的政策效果也不可能达到。

我们知道，税费是价格的组成部分，房地产交易的价格代表了买方最终要付出的代价。实际生活中，在交易有利于卖家的情况下，卖家往往以“实收”的形式敲定交易价格，而买家也无可奈何。这种情景之所以出现，完全是拜市场力量向卖方倾斜的局势所赐，与征税模式无关。因此，所谓的按评估价征税将“进一步遏制投机、投资购房”、是“为了给存量房双方创造一个公平的税收环境”云云，不过是堂皇的说辞而已。