从借贷的角度来说, 金融机构把消费者大致分为三类: 高风险, 中等风险和低风险. 大金融机构如银行最喜欢低风险客户, 因为这样它们能获取风险低而稳妥的回报. 银行收取存款, 给消费者的利息一般很低, 如2%. 然而, 它们贷款给购房屋者的利率则是6%, 这样银行有4%的年息差, 也很可观了! 对高风险的消费者, 如宣布过破产的, 有被讨债的, 绝大多数金融机构都敬而远之, 因为风险太高了.
我们平时都说, 风险和回报是成正比的. 对有中度风险的客户, 传统金融机构有些并非愿意承担风险而全部贷款给他们. 因此, 这类客户有时并不能拿到理想的数额和利率. 那么, 如果他们没有拿到足够的贷款, 房子是不是不能买了? 其实, 事情并非如此.
有一类房屋贷款叫做"私人资助房屋贷款"(Privately Funded Mortgages), 又称私人房屋贷款(Private Mortgages), 就是满足具中度风险的客户房屋贷款要求的. 私人房屋贷款是由个人或中小公司提供的, 其特点是数额较小, 短期和较高利率. 期限一般是一年到二年, 现时利率可从9%-14%不等, 数额可从一万至五万不等. 光从高利率来看, 投资者就该仔细思考下面的贷款投资过程, 投资分析, 风险分析和投资策略.
(1) 投资过程: 房屋贷款中介公司的主要业务是帮助贷款人找到出资方, 即架起投资者和借贷者间的桥梁. 中介公司收到贷款请求后, 分析客户的资产负债和信用报告, 决定什么类别的贷款适合客户. 若客户有私人房屋贷款的需要, 贷款专家就同投资者联络, 将客户相关信息转送投资人. 投资人分析借贷人的情况, 决定是否出资. 若出资, 同贷款专家和律师起草相关文件, 待三方(投资人, 借贷人和贷款中介)签字后生效. 然后, 资金过户并政府注册房屋贷款. 从生效之日起, 投资人就定期收取房屋的供款.
(2) 投资分析: 假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%, 年底交本金加利息. 借贷人要交3%的贷方费用(即$750), 中介费2.5%(即$625)和律师费$400. 投资人就该在一年后共有$750的贷方费加$3,250的利息收入, 总计$4,000. 那么, 年回报率是16%. 即:
上面是投资人持有贷款合同满一年的情况. 如果您在贷款生效后不久,把这个贷款又折扣卖给了第三方, 第三方以11%的利率买去, 您收息差2%(即$500), 然后又再次出贷一年, 那么, 这次您有共计$4,000的收入. 如果您在一年内将本金出贷两次, 您的净收入是$5,250 ($750+$500+$750+$3,250), 那么, 您的年回报是21%! 这还没有考虑到将回报再投资. 如果您每年将该本金贷款出两次, 到第五个年头末, 您的$25,000就变成了$51,250! 如果把每年的收入再投入, 五年后的总额该是$64,843.
(3) 风险分析: 任何投资都是有风险的. 象汽车贷款一样, 房屋贷款是由房产做抵押而且政府注册的. 第一个出资贷款的, 通常叫第一房屋贷款. 对私人房屋贷款, 多数是第一房屋贷款后的第二贷款, 或第三贷款. 这是政府注册的顺序, 也是拍卖后还款的顺序. 也就是说, 借贷人若不能按时付定期供款, 出资方有权拍卖住房, 以收回资金. 也就是说, 拍卖房子的钱要先还第一贷款, 然后才第二, 再第三. 但若房子卖不到贷款额时, 出资人就有损失了! 为了不受损失, 出资方不会借给贷款人100%资金, 而仅借75%(如银行的传统贷款). 这样就保证了投资人的利益. 投资人一般都不会超过80-85%(总贷款与房产价值比率), 因为短期内(如一年), 房屋价格跌20%的机会是很小的.
但是, 如果房产价值被夸大, 上述比率就小了, 看起来风险就小了. 这是一个风险, 但可减小. 加拿大有房产评估机构, 专门评估房产价格, 以降低房价被夸大的危险. 另外, 真正好的投资人或贷款专家都会仔细评阅文件, 还可能亲临视察.
另一方面的风险是借贷人的风险, 也就是不能按期或不还款. 私人房屋贷款投资者所对的客户是具有中度风险的客户. 风险降低是靠详细的信用调查, 担保人和法律合同来实现的. 多数人都很珍惜自己的住房, 并不愿意发生什么事情. 贷款专家会提供客户的信用报告, 详细列出客户多年借贷与还款情况. 可以的接受, 不可以的就不接受. 客户对其他房屋贷款的还款情况也可参考. 再者, 投资人还可以要求有财务担保人, 在客户不还款情况下, 担保人须代付. 最后, 所有签署的契约, 文件都具法律性, 还可由仲裁解决.
(4) 投资策略: 投资者必须愿意承担风险. 没有无风险的投资, 风险只是有大小之别. 如果您能满足于年利息2.5%的银行定期存款, 不愿意承担稍高的风险, 私人房屋贷款投资肯定不适合您. 投资私人房屋贷款不是没有风险的, 科学合理地降低风险是每一个投资者要做的. 下面几个投资策略可能会对您有帮助:
A. 地域: 选择您熟悉的并有销售市场的地方, 如GTA. 避免选择偏僻, 人口稀少的地区. 总要想到再销售的机会.
B. 房屋价格: 您是选择高价房还是低价房? 最好的策略是选中档, 价格最合理又有市场.
C. 贷款类别和贷款率: 是选择民用住宅还是商用房屋? 应首选民用. 总贷款率应不超过85%.
D. 客户类别: 选择信用稍好的, 有正资产的. 购买中档住房者多数都是中产阶级. 他们相对稳定, 还能够保证按期供款.
E. 来源和数额: 来源可以是个人存款,RRSP或公司存款. 用自己管理的RRSP来投资私人房屋贷款的好处是利息返回RRSP帐户内而不用上税. 数额可从$10,000开始. 2万到5万是最通常的.
F. 退出策略: 何时从房屋贷款投资中退出来完全是自由和灵活的. 您的每一个房屋贷款投资都是一份"抵押票据"(Mortgage Note), 它是金融票据, 可随时在市场上流通. 您随时想卖, 都可以卖掉. 可卖整个, 也可卖部分, 来换取现金. 也就是说, 您也可以随时离开或进入这个还未被完全开发的投资市场.
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