对于张弟诉张男房屋买卖纠纷案，一审法院审查后认为，原、被告于1995年2月5日签订的房产转让协议系房屋买卖协议，该协议因无房产共有人被告之妻李女的签名，其效力待定。此后，被告在其与李女离婚时获得了上述房产的完全产权，上述原被告间的房屋买卖协议转为合法有效。法院根据《合同法》第五十一条的规定作出判决，301室房屋所有权归张弟所有。这一判决引起了法律界人士的广泛争议。
本案中，张男与张弟是在1995年2月5日订立的房屋买卖协议，到张男与李女在2004年8月16日协议离婚，时间长达9年之久，该协议竟然还合法有效!事实上，这期间涉及到一个如何理解效力待定合同的问题。笔者认为，除了准确理解无处分权的人处分他人财产的含义，以及第三人是否善意取得财产所有权外，准确判定合同是否属效力待定合同，是该条款的根本所在。
首先，我国《合同法》第一百二十三条规定：其他法律对合同另有规定的，依照其规定。《城市房地产管理法》第三十七条第四项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。我国《民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。依据这些规定来看，张男与张弟在1995年2月5日签订的房屋买卖协议上，没有房屋共有人李女的签名，说明这仅仅是张男个人的行为，所以，该房屋买卖协议应属无效。无效协议自始无效。这也就可以说明，该协议不是效力待定合同。
其次，笔者认为，在适用该条款时，还要注重保护合法权益人的权益。该条款立法的本意是无处分权的人处分他人的财产并非必然导致合同无效的后果，只要权利人事后追认或者无处分权的人自订立合同后取得了处分权，该合同仍然发生效力，从而使因无权处分的人而订立的合同转变为有效合同。但笔者认为，无处分权的人处分他人财产所订立的合同，其前提必须是不能侵害权利人或第三人的合法权益。否则，该合同就属无效，无须再考虑它是否属效力待定合同。或者即使是在效力待定合同后取得了处分权，但如对权利人或第三人的合法权益造成侵害时，同样，该效力待定合同也属无效。本案中，张男在2004年4月借郑某15万元钱，郑某经起诉后又对张男的财产进行了财产诉讼保全，但法院竟然把张男的301室房屋判给了张弟，这法院是否有为张男逃避债务之嫌疑呢?其实，张男在法庭上承认该房屋买卖协议有效时，他就已经侵害了第三人的合法权益了。
最后，由于《合同法》第五十一条没有具体规定期限，这一瑕疵造成在适用该条款时很难掌握或相互争执不休，以至于产生本案的争议。总之，笔者认为，无处分权的人处分他人的财产，违反了《合同法》的根本目的和宗旨，于法、于理都说不通。
引用法条
[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条
