效力待定合同的案例思维导图

迷人小天后

2023-02-16

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案例

合同

效力

原告

单位

租赁

房屋

权利

并未

被告

合同法

合同效力

效力待定的合同

2006年3月6日，原告与某单位签订租赁合同，由原告租赁某单位7个房间，年租金20000元，约定租期2年，自2006年4月1日至2008年3月31日，由某单位在现条件下将设施查点无误交与原告，由原告与前承租人处理搬迁事务。原告依约交纳了租金20000元，但双方并未清点财物。2006年6月20日，被告人某单位欠前承租人款未还，同意前承租人使用房屋为由占用房屋15间。导致原告与某单位合同无法履行。原告诉与法院要求判令被告停止侵害，排除妨碍并赔偿损失每天54.79元，并负担诉讼费。

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思维导图大纲

此案虽以侵权起诉，但此案争议的焦点问题是：原告与某单位之间的合同之间的合同效力问题。对此，一直存在有不同的认识：

一种观点认为：原告与某单位的合同为有效合同。该合同的签订是原告与工业总公司的共同意思表示。且无违法及违犯国家利益和公共利益行为。合同虽然涉及马某未到期合同，当时原告与某单位并未在签订合同后立即履行。在合同到期后，马某应当知道马某原租赁房屋已租赁与他人。而马某不出面主张权利，显然已默许原告与第三人的合同，放弃了自己的权利，所以该合同应认定为有效。

另一种观点认为：合同为无效合同。因该合同在他人合同有效期内，且按照法律规定，租赁房屋在到期后，原承租人在同等条件下有优先承租权，该合同显然侵犯了第三人马某的利益，且双方所签合同并未履行，原告并未取得争议房屋的使用权利。被告占用房屋，原告无权向被告主张权利，只能向某单位主张解除合同，或赔偿损失。

第三种观点认为：原告与某单位合同为效力待定合同。

效力待定合同是指合同成立之后，是否已发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。

《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据这一规定，无权处分发生效力，必须要经过本人追认或行为人取得处分权。(所谓无处分权行为，是指无处分权人处分他人的财产，并与相对人订立转让财产的合同。该行为可能会损害真正权利人的利益。)

本案中，原告与某单位签订合同时，马某与某单位的合同并未终止，也未有任何证据表明合同已经解除。在此期间，某单位无权处分某单位与马某在合同租赁期内的财产。

所以，本案中，原告与某单位所签订的房屋租赁合同，与马某与某单位签订的合同相冲突部分，6月20日前，其(原告与某单位签订的房屋租赁合同)效力须待马某追认才能确定。但6月20日后，马某也未出面主张权利，但也没有明确表示放弃权利，所以此时原告与某单位的合同应处于效力待定状态。

租赁合同到期后，根据法律规定，马某尚有优先租赁权。但此项权利是相对权利，在合同到期的同时产生，在新的合同签订之时，归于消灭。马某应当明确表示其(马某)是否主张优先租赁权，否则视为其(马某)放弃此项权利。此时某单位应视为已取得了租赁房屋的完全处分权。原告与某单位的合同应当产生效力。所以，此案中，原告作为承租人，在合同因意外原因履行不能的情形下，有权对侵权人提起诉讼。在目前证据情形下，被告的侵权行为事实清楚，应推定原告有权向被告主张权利，而不应简单的驳回诉讼请求。

笔者基本同意第三种观点。另外，法院在案件审理中，应当向原被告双方要求对马某的态度进行举证，这样更有利于查清事实，以便作出有理有据的判决。此外，原告与某单位并未清点财物，此时因意外原因导致履行不能，法院应行驶释明权，告知原告也可以选择主张与某单位解除合同并要求赔偿损失的权利。