效力待定和附条件合同的法律适用思维导图

此生来迟

2023-02-16

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法律

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李某为购买商品房向建设银行某分行(下称“建行”)贷款，该行授权其下属经营部对外签订按揭贷款合同。1996年5月，经营部以自己名义与李某签订按揭贷款合同，约定由建行向李某贷款24万元，期限10年，并以所购商品房作为抵押担保;合同的公证与银行取得房产抵押权证为合同生效条件，借款人未按期还贷，银行有权提前收贷和处分抵押物等。合同依法经过公证，“建行”办理房产抵押登记后，向李某发放贷款币24万元。不久，经营部通知李某向“建行”下属第一支行还贷，李某亦按合同约定向第一支行按期还贷。“建行”办理的《房地产其他权利证明》上其他权利人为第一支行。2001年1月始，李某停止还贷，共欠本金利息1.7万余元。依照合同约定，“建行”主张提前收回贷款。诉讼中，李某辩称“建行”经营部与李某签订的合同无效，理由：1.建行诉讼主体不对，李某是与“建行”经营部签订的合同，经营部不具有法人资格，其与李某签订借款合同无效。2.李某按经营部通知，向“建行”下属第一支行还贷，第一支行具有法人资格，李某应与第一支行确立贷款关系，只同意返还借款本金，不支付贷款利息，并将其已支付的利息抵作本金。3.经营部在没有取得房产抵押权证之前向李某提供的贷款无效，因为合同未具备生效条件。

一种观点认为，“建行”经营部订立合同主体不合法，合同生效条件未成就，从合同签订和合同的还贷履行上，“建行”未作为主体出现过，因此，“建行”存在缔约上过失。“建行”委托第一支行代收还贷，第一支行是代理行为，其与李某不发生法律关系。另一种观点认为，1.经营部订立的合同，经具有法人资格的“建行”追认，贷款合同是有效的。2.“建行”经营部通知李某向第一支行履行还贷，第一支行以自已的名义接受李某还款，“建行”与李某之间的法律关系发生转移，“建行”债权转让于第一支行。3.“建行”与李某签订的附条件合同该“条件”业已成就。本人同意第二种观点。

一、不具备主体资格签订合同的效力认定

我国民法通则规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。合同法第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。“建行”经营部不具独立的法人资格，其以自己名义代表“建行”对外签订贷款合同，行为人所签订的主体资格是有瑕疵的。以往在司法实践中处理此类合同时，基本上是认定为无效合同，但合同法施行以后，将此类合同列入了效力待定合同中。效力待定合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律强制性规定和公共利益，也不是当事人意思表示不真实而导致合同可撤销，主要是因为当事人缺乏完全的缔约能力和处分能力而造成的。这类合同经具有法人资格的法人的承认而生效。本案“建行”对经营部签订的合同的行为是确认的，李某对经营部主体适格异议，因“建行”的确认而使合同归于有效。

二、债权转移的法律后果

“建行”将抵押房产向房产部门办理《房地产其他权利证明》时，把第一支行列为其他权利人，是债权人行使其权利的一种行为。“建行”作为贷款银行是合同约定的抵押权人，第一支行未经“建行”的债权转让是不可能作为抵押权人的。合同法第八十条规定，债权人转让权利应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。“建行”通知李某向第一支行还贷，李某按“建行”的通知向第一支行清偿借款，第一支行以自己名义向李某出具还款凭证，李某与第一支行之间形成新的债权债务关系，这种关系符合债权转让的特征。债权的转让与委托不同，委托是代理人以被代理人的名义进行，第一支行与李某确立的债权债务关系中，并没有以“建行”的名义，而是将自己作为权利人。因此，“建行”与第一支行之间并不存在委托关系，而是债权的转移。债权的转让并不影响合同有效性与持续性，双方的权利义务内容不变。债权人转让合同权利，不需要经债务人同意，债务人接到权利人转让通知后，转让行为就生效，权利的受让人成为新的债权人，享有原债权人同样的权利，债务人向新的债权人履行合同义务。我国房产实行登记制度，“建行”将其债权转移给第一支行，并依法在房产管理部门作了登记，“建行”不能对抗依登记而取得所有权人。从这个意义上说，本案的“建行”作为诉讼主体是有所不当的，至少应追加“第一支行”为共同原告。

三、附条件合同生效的法律意义

当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。所谓附条件的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。本案所涉是一个附条件生效的合同，生效条件有二：一是合同须经公证，二是“建行”须取得房产抵押权证。也就是说，合同必须同时满足这两个条件，才发生法律效力。首先，合同是经过公证的，并经双方签字确认;其次，“建行”在办理抵押手续后，取得房产抵押权证前向李某发放贷款，这是不是属合同成就的条件呢?本人认为，对这个问题要从法律本意分析。附条件合同的设立，主要是对民事经济往来中出现的各种情况的一种规范，旨在保护先履行合同当事人的权利。因为合同的附条件一经成就，先履行合同当事人成为义务人，后履行一方为权利人，当义务人不能履行合同时，应承担违约的责任。反之，在合同条件未成就之前，权利人无权要求义务人履行。从这个意义上讲，对义务人是一种权利，对权利人是一种限制。本案银行办理房产抵押权证是为了保护自身的利益，目的是为了防止贷款风险。当借款人不能履行还款义务时，银行可以通过处分抵押的房产，对其未能收回的贷款进行补救。从这个意义上讲，“建行”在办理抵押手续后，取得房产抵押权证前向李某发放贷款，至多是未完全充分行使其权利，权利人放弃某项权利，提前履行合同义务，并不妨碍合同生效，对李某的利益并不构成损害。另一方面，从李某向第一支行还贷行为看，李某是确认了双方的债权债务关系，诉讼中李某对自己认可的事实主张无效，如果没有充分的证据，这在法律上是不被允许的。

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