精神病患者卖房签订的合同是否有效思维导图

峡路再相逢

2023-02-16

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效力待定的合同

[导读]"法官释疑：限制民事行为能力人无法完全辨认行为后果

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思维导图大纲

对簿公堂精神病人卖房又反悔

2009年7月，患有精神分裂症的小波独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给于先生，双方在当天签订《房屋转让合约》，小波收取了于先生房屋定金1.5万元。

3天后，小波的父亲知道小波将房子卖出去的事情之后，立马与中介公司取得联系，说明了小波患有精神病的情况，要求解除签订的合约，并请求中介公司将具体情况转告给买房人于先生，表示不再继续履行合同。“2008年5月开始至今，小波精神异常，于2009年5月、11月两次入院治疗，经司法鉴定所鉴定，其结论为小波患精神分裂症，目前处于精神病不完全缓解阶段，具有限制民事行为能力。”小波母亲以小波患有精神分裂症为由向法院申请小波为限制民事行为能力人，法院于2010年1月判决认定小波为限制民事行为能力人，小波父亲为其监护人。“小波患有精神病，不能完全辨认自己的行为，是限制民事行为能力人，他在患病期间未经得法定代理人的同意与于先生签订的《房屋转让合约》应属无效合约。”小波的父亲以小波的法定代理人身份，一纸诉状将买房人于先生以及中介公司告上法庭，请求判决认定上述《房屋转让合约》无效，并且，“如果确认合约无效，我们同意将收取的1.5万元定金退还。”

各方坚持签约时有无缔约能力?

“法院在2010年1月作出的民事判决书没有溯及力，不能认定小波在签订合同时就属于限制民事行为能力人;同时，鉴定结论仅说明小波在鉴定时的精神状态，不能证明在2009年7月即双方签订《房屋转让合约》时小波不具有缔约合同的能力。”于先生坚持认为，从小波签订合同以及就房屋价格与于先生进行磋商、以及之后出庭应诉的情况，有理由相信小波具有完全民事行为能力，“这份合约是双方真实意思表示，合约合法有效。”

中介公司也坚持认为，法院关于宣告小波是限制民事行为能力的判决虽真实合法，但认定一个公民是否有民事行为能力有时间界限，今年1月进行的鉴定不应该具有溯及力。

法院判决确认转让合约无效

针对小波在2009年7月是否具有缔约能力这个问题，锦江区法院审理后认为：法院于2010年1月作出的小波为限制民事行为能力人判决书，是依据司法鉴定中心对小波所作的司法鉴定结论。而该司法鉴定中心进行司法鉴定所依据的鉴定材料则是根据小波两次入住精神病医院的入院病历。通过该鉴定结论中关于鉴定分析和鉴定意见的记载，可以认定，从2009年5月开始小波即有精神病病症。

锦江区法院最终对这起买卖合同纠纷案件作出如下判决：确认小波与于先生及第三人中介公司签订的《房屋转让合约》无效，小波退还于先生给付的定金1.5万元。锦法记者开永丽