对配偶单方出售共有房屋效力的思考思维导图

没顾忌

2023-02-09

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近年以来，由于房产价格不断上扬，房屋买卖案件中，因悔约引发的纠纷居多，特别是配偶单方签订房屋买卖合同，出售共有房屋，配偶他方以不知道、不同意等理由拒不履行房屋买卖合同的纠纷又占悔约纠纷的绝大多数。在选择维护所有权人利益，还是维护善意人的利益方面，实践中产生不同的看法。为此，我们在对传统的法律理论和有关法律规定重新审视的基础上，对准确认定配偶单方出售共有房屋的效力问题提出一些看法。

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思维导图大纲

一、准确认定配偶单方出售夫妻共有房屋是否属于家事代理范围

家事代理权，又称日常事务代理权或日常家事代理权，是指配偶一方在与第三人为家庭日常事务为一定法律行为时，享有代理对方权利行使的权力，其法律后果是配偶一方代表家庭所为的行为，配偶双方均须承担法律后果。在设立家事代理制度的国家，一般都对家事代理权作出必要的限制，家事代理权行使范围仅限于日常家庭事务，即夫妻双方及共同生活的未成年子女日常共同生活所必要的事务，如购物、衣食、就医保健、接受馈赠、为子女订立教育合同等等，如瑞士民法典第163条第1款规定：“妻为家计日常需要之处理，与夫同样代表共同体。”法国民法典第220条规定：“夫妻各方都有权单独订立旨在维持家庭日常生活与子女教育的合同。夫妻一方依此缔结的债务对另一方具有连带约束力。”该条第3款规定：“以分期付款方式进行的购买以及借贷，如未经夫妻双方同意，亦不发生连带责任;如此种购买与借贷数量较少，属于家庭日常生活之必要，不在此限。”德国民法典第1357条规定：“婚姻的任何一方均有权处理使家庭的生活需求得到适当满足并且其效力也及于婚姻对方的事务。婚姻双方都通过此种事务而享有权利和承担义务，但是如果根据情况得出另外的结论则除外。”夫或妻单方出售共有房屋是否适用家事代理应当从是否为家庭日常生活所必须的角度判断，并不是为家庭日常生活所必需的，不属家事代理范围，配偶单方出售共有房屋的行为对配偶他方不产生约束力;如果确实为了治病等实际需要而不得不出售房屋的，则应当属于家事代理，配偶对方也应承担由此带来的法律后果。

二、应注重对善意受让人的利益保护

配偶单方出售夫妻共有房屋属于无权处分，如果受让人受让房屋出于善意，他的利益是否应当得以保护?在自然经济社会，人们认为“所有权是人对物最完全的支配权”，强调个人财产神圣不可侵犯，不论受让人是否出于善意，只要是处分人无权处分，所有权人均可以向受让人主张返还财产。但随着生产规模的扩大、市场和交易的发达、所有权逐步社会化，人们发现严格保护所有权人的财产所有权，即严格强调保护静态交易安全，可能会产生受让人为预防受到损害，在任何的交易前定要详细地调查真正的权利人，否则不可能交易，带来了不利于迅速交易，不适应瞬息万变的市场需要等消极后果，因此法律对财产所有权的保护逐渐强调保护动态交易安全，由此保护善意人利益的相关原理得以产生。

我国的法律同样对善意人的利益保护作了规定，如民法中的表见代理制度、善意取得制度，此外我国对于共同共有的不动产交易应保护善意人的利益更是专门作出规定。1984年8月30日，最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”1988年1月26日，最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”1990年12月，最高人民法院发布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见(修改稿)》第96条规定：“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿，依法定程序取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿，法律另有规定的除外。”2001年12月24日，最高人法院审判委员会讨论通过的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

有学者认为，上述规定是关于共同共有不动产交易适用善意取得制度的规定。我们认为，上述规定不仅仅是关于善意取得制度的规定，因为善意取得制度适用条件之一为财产已经交付或受让人实际事实占有财产，而在上述规定中并未强调这一条件，因而只要受让人出于善意，不论财产有无交付或已为受让人事实占用，对受让人的利益均应予以保护。

三、应适当从宽掌握善意的认定标准

配偶单方出售夫妻共有房屋系无权处分行为，原则上受让人只有在有理由相信出让人系有权处分，并且支付合理对价的前提下受让房屋，才能被视为出于善意。事实上，配偶单方出售夫妻共有房屋行为表现方式不尽相同，受让人出于善意的认定标准也是不同的。我们结合审判实践中碰到的一些具体情形，对善意的认定标准作一下分析。

(一)受让人明知或应当知道该房屋为夫妻共有财产：1、如出让人出示了虚假的配偶他方的授权委托书、承诺书、身份证件等，使受让人有理由相信出让人为有权处分，只要受让人支付合理对价，就能认定受让人系善意的;2、如出让人未能出具证明配偶他方同意其出让房屋的资料，或者仅口头表示配偶他方同意出让房屋，应当根据支付对价、合同订立时间、事实占有等事实综合判断，但不能苛求受让人承担举证责任。

(二)受让人不知道或不可能知道房屋为夫妻共有财产：