1997 年11月20日，被告重庆浮图关房地产开发有限公司与戴卡轮毂制造有限公司签订商品房预售（预购）合同，约定：由被告重庆浮图关房地产开发有限公司将其所 有的座落在重庆市渝中区长江一路54号b2幢第16层的面积为111平方米的住宅房以单价2660元/平方米（建筑面积），预售给戴卡轮毂制造有限公司， 计金额295260元。1998年5月6日被告重庆浮图关房地产开发有限公司又与重庆鑫齐汇经贸发展有限公司签订商品房预售（预购）合同，约定：由被告重 庆浮图关房地产开发有限公司将其所有的座落在重庆市渝中区长江一路54号平街18层（即第21层）的建筑面积为103.8平方米的住宅房以单价2380元 /平方米（建筑面积），预售给重庆鑫齐汇经贸发展有限公司，合计金额247044元。
1999 年10月15日，被告重庆浮图关房地产开发有限公司与第三人重庆博智信息产业有限公司签订商品房预售（预购）合同，约定：由被告重庆浮图关房地产开发有限 公司将其所有的座落在重庆市渝中区长江一路54号裙房第5层框架（整层）面积为5166.82平方米的非住宅房以单价560元/平方米（建筑面积），预售 给重庆博智信息产业有限公司，合计金额为2893419.20元。同日，被告重庆浮图关房地产开发有限公司即向重庆博智信息产业有限公司出具收到 2893419.20元的收条一张。2000年5月10日，双方到重庆市房地产交易所办理了商品房预售登记。2000年12月13日，重庆博智信息产业有 限公司与东方纳米工程技术有限公司签订转让合同，约定将上述房屋的产权以8170.85元/平方米转让给东方纳米工程技术有限公司，总计金额为 42217311元，并于同月14日到重庆市房地产交易所办理了商品房预售登记。另，张文平从1998年2月10日起至今一直是重庆浮图关房地产开发有限 公司的法定代表人，从1999年12月15日至今一直是重庆博智信息产业有限公司的法定代表人。
被告重庆浮图关房地产开发有限公司、第三人重庆博智信息产业有限公司未答辩。
一、撤销被告重庆浮图关房地产开发有限公司与第三人重庆博智信息产业有限公司之间关于重庆市渝中区长江一路54号西南技术商城裙楼第5层5166.82平方米的房屋买卖行为。
二、驳回原告中国东方资产管理公司重庆办事处的其它诉讼请求。
案件受理费24010元由被告重庆浮图关房地产开发有限公司负担12005元，由第三人重庆博智信息产业有限公司负担12005元。
原告中国东方资产管理公司重庆办事处要求撤销债务人重庆浮图关房地产开发有限公司低价转让财产行为的请求符合《中华人民共和国合同法》的规定，应当予以 支持。本案的难点主要在于原告除了要求撤销转让行为以外，还提出了要求宣告房屋买卖行为无效并撤销交易登记的请求。对原告的第二个诉讼请求有两种意见：一 种意见认为，转让行为被撤销后至始无效，“撤销权人与债务人不仅有权要求受益人返还财产给债务人，而且有权要求注销所有权登记”[1]； 另一种意见认为，虽然转让行为因被撤销，但只有债务人有权要求受益人返还财产，撤销权人只能通过另行提出代位权诉讼或侵权诉讼来保全自己的债权。至于撤销 相应的权利登记则属于行政法律关系，不能在民事判决中处理。笔者同意第二种意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （一）》（以下简称《合同法》解释）第25条的规定，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第74条规定被撤销的行为自始无效。所以，被告 低价转让房屋的行为被撤销后，该转让行为自始无效。对于被撤销的行为，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第61条以及《合同法》第 58、59条的规定应当返还财产并赔偿损失。撤销权人能否要求受益人返还财产，关键就要看撤销权的效力范围是否包括行为被撤销后所产生的返还请求权，而对 撤销权效力范围的界定又要从撤销权的定性谈起。
二、撤销权的效力范围。
既然根据现行的法律规定，撤销权的性质属于形成权，那么撤销权的效力范围也只能限于使债务人与第三人之间的转让关系归于无效，对于由行为被撤销所衍生的返还请求权则不在撤销权的效力范围之中。在此前提下，实践中又出现了两种存在争议的情况：
1、 基于被撤销的行为而进行了权利登记，撤销权人能否要求撤销登记行为。如本案中低价转让行为的标的物是房屋，第三人在受让房屋后已经办理了登记，而房屋以产 权登记为权属公示的形式，那么在房屋转让行为被撤销的情况下是否可以一并撤销产权登记以使债务人与第三人之间的法律关系恢复到交易前的状态呢？第一种意见 认为，物权登记是一种物权公示行为，其原因行为被撤销并不能当然影响物权登记的效力；第二种意见认为，原因行为被撤销当然导致物权登记的无效，因撤销权人 只享有形成权而没有请求权，要将债务人与第三人之间的关系恢复到交易前的状态，就只能撤销相应的物权登记。笔者认为，虽然物权登记的原因行为因侵害了债权 人的利益而被撤销，但在我国，房屋产权登记的行为性质除了是一种物权公示行为以外，主要还属于一种行政登记行为。而在民事诉讼中审理行政登记的效力与现行 的司法体制相悖，所以法院在本案中对于撤销权人提出撤销行政登记的诉讼请求不应审理。
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颜智有理
