商品房预售合争议仲裁案思维导图

情殇未去

2023-03-09

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商品房预售合争议仲裁案

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思维导图大纲

一、仲裁请求与答辩

(一)申请人的申请依据及具体请求

申请人申请仲裁称：申请人与被申请人于2001年6月10日签订了一份《商品房预售合同》，由被申请人向申请人购买×××大厦602室。根据合同约定：该商品房面积为48797平方米，房屋总价值为人民币(下同)3448790元;分期付款，被申请人应于2001年月7日前支付全部购房款的20%，2002年1月31日前再支付699032元，余款2060000元办理银行按揭，如果银行不批或者批出不足，付款方式另行磋商。

合同签订后，申请人依约将房屋交付给被申请人使用，并办理了有关的交楼手续。但是被申请人只是支付了第一期款项689758元，第二期房款699032元至今尚未支付。经过申请人的多次催促，被申请人仍拒绝履行付款义务。根据合同约定，申请人提出仲裁申请：1、裁决被申请人支付拖欠的购房款699032元，并支付违约金69903元;2、本案的仲裁费由被申请人承担。

(二)被申请人的答辩

被申请人没有提出书面答辩状，庭上答辩称：由于申请人在销售该商品房时存在着价格欺诈的行为，同幢商品房出售的时候申请人卖给七楼以上(含七楼)的业主是每平方米5000元以下，五楼以下(含五楼)也是在每平方米5000元以下。而且这些都是与被申请人相同时间售出的。这种不同楼层竟然每平方米相差2000元。另外，申请人曾经口头承诺送一套70至80平方米的商品房给被申请人作为员工宿舍使用，而且还带四个入××城市户口的指标。但是申请人至今没有兑现该承诺。

被申请人提出反申请：要求裁决按照每平方米5000元的价格重新核定价格。仲裁庭明确告知被申请人，必须在庭审后七天内将仲裁反申请的请求予以进一步的明确，并依照《××仲裁委员会仲裁规则》的有关规定缴纳反申请仲裁费，否则本庭将不予审理该反申请。被申请人的代理人表示将在仲裁庭规定的时间内按照有关规定办理相关的手续。

在仲裁庭开庭之后，被申请人没有依照《××仲裁委员会仲裁规则》的有关规定办理反申请的手续。因此，仲裁庭对被申请人代理人提出的反申请不予以审理，只将其有关的意见当成抗辩理由加以考虑。

二、举证与质证

(一)申请人的举证

申请人围绕自己的主张而提供、并在庭审时出示的证据有：

1、《×××园认购书》(NO：000051)一份，说明在正式合同签订前的2001年4月28日双方签订有认购书，进一步表明被申请人购买商品房的真实意思表示。被申请人对此证据的真实性没有异议，但是提出该价格“单价：706763”存在着价格欺诈，明显高于五楼以下和七楼以下的商品房

2、《商品房预售合同》(编号：×房预合字20000×××号)一份，说明双方存在着合同关系，申请人已经依约全部履行了义务，但是被申请人没有依约履行合同。该合同于2001年6月20日经过××房地产交易所预售合同登记。申请人特别说明：合同交付的时间存在着笔误，在合同的第十条约定的“2001年3月31日前”，应等是“2001年6月31日前”。原因是：双方最早签订《×××园认购书》(NO：000051)的时间已经是2001年4月28日了，正式签订合同的时间则是在2001年6月10日，从实际的情况分析则交付时间是2001年6月31日，不可能存在着没有签订合同之前就交付了。

被申请人对此合同的真实性没有异议，但是提出该合同签订后申请人没有依照合同约定交付，交付商品房时还没有经过验收合格。被申请人认为合同写着是什么时候交付就应当什么时候交付，没有笔误的问题。而且对单价有异议，认为存在着价格欺诈和价格歧视。

3、《××市商品房住宅建设项目综合验收合格证》(编号：×建开验字第〔×〕2001×××号)一份，说明申请人向被申请人交付的商品房是符合有关标准要求的。被申请人对此证据的真实性没有异议，但是提出验收合格的时间应当界定在合格证书签署的时间，即2001年11月28日。

申请人则认为：发展商提出验收要求时间已经很久，但是政府的运作有一个过程，而且被申请人早就看过了该商品房，质量方面是完全没有问题的，被申请人也实际上已经接受了该商品房并使用了该商品房，之后确实已经验收合格。由于被申请人的实际接收和使用，对于这个时间问题已经没有意义了。

4、《×××园“×××大厦”交付使用确认书》(“×××物管字(2001)19号”)一份，记载“×××：您所购买的×××园‘×××大厦’ (602房)已经验收，现已具备交付使用的条件，请您予以接受确认。后附‘设施设备清’”。该确认书上有×××的签名和申请人的公章和经办人的签名，时间为2001年6月20日。证明申请人已经将符合条件的商品房交付给了被申请人。

被申请人对此证据的真实性没有异议，但是提出该《确认书》上明确了当时就应当是“已经验收”，实际上到了2001年11月28日才获得验收，申请人交付的是没有经过验收合格的商品房。

申请人对此反驳的意见同证据3。

(二)被申请人的举证

被申请人只是向仲裁庭提供了一份该幢五楼“×房预合字2000030535号”《商品房预售合同》封面复印件一张，说明2001年4月10日申请人已经与其他人签订了正式的商品房预售合同，在同一时期价格本应当是相同的，不应该有价格相差每平方米2000元的情况出现。

申请人对该复印件的真实性、合法性和关联性均有异议。认为复印件不能作为证据使用。被申请人提出，由于该证据存放在房地产管理部门，被申请人自己取证困难，申请仲裁庭向有关部门调取该证据。

三、案件事实

(一)双方认可的事实

本案经开庭审理，根据当事人的陈述、举证、质证和辩论，申请人与被申请人对以下事实没有异议，本仲裁庭予以确认：

1、2001年6月10日双方当事人签订《商品房预售合同》，该合同是双方当事人真实的意思反映。

2、申请人已经全部履行了合同义务，商品房已经交付给了被申请人。

3、按照合同约定的价格计算，被申请人应当交付的购房款尚有699032元至今没有支付。

(二)双方的争议焦点

经过归纳并征询双方当事人代理人意见，双方争议的焦点主要有三个方面：

第一，关于价格问题。申请人认为：价格在认购书和合同书中均有明确的约定，被申请人认可该价格，而且房地产市场中相同的一幢楼不同的时间、不同的楼层的价格是可以不相同的，在完全市场化的情况下，非国家定价应当由双方当事人自愿协商确定。现在该地方附近的商品房价格已经有了大的涨幅。被申请人则认为：完全市场化的行为也必须遵循民法通则中关于诚实信用的原则，不应当采取价格欺诈、价格歧视等行为从事交易。

第二，关于验收合格的问题。申请人认为：该商品房最终是经过合法的验收合格，在证书出来之前甚至在合同签订前被申请人就已经实地看过该商品房的状况，而且在申请人拿到验收证书前被申请人就同意接受并实际使用了该商品楼，之后也没有就这个问题提出异议表明被申请人已经认同了申请人验收合格的说法。被申请人则认为：验收合格不是说与不说的问题，关键是要看什么时间获得验收合格的证书。

第三，关于违约金。申请人认为被申请人没有按时交付购房款项，构成违约就应当支付违约金。被申请人则认为：由于存在着价格欺诈，加上验收合格的时间从2001年11月28日起算的话，被申请人并没有违约;没有违约就不存在着要向申请人支付违约金的问题。

四、仲裁庭意见

根据双方争议的焦点，结合申请人的申请及被申请人的抗辩和有关证据，仲裁庭一致认为：

(一)关于合同中明确约定的价格

申请人与被申请人签订的《×××园认购书》和《商品房预售合同》合同反映了双方当事人的真实意思，没有证据显示在确定合同关系过程当中任何一方存在着欺诈的行为。至于同一个楼盘、同一幢楼房，甚至是相同的一层楼在销售过程中销售价格是否相同，或者相差的指数设定多少等问题，是商业活动中经营主体的营销策略问题。只要其销售价格不是底于成本价或者违反国家价格法的，非国家同意定价的市场定价，主动权在于经营者方面。被申请人强调必须要与七楼以上、五楼以下的单价相同，没有依据。而且，被申请人在签订正式合同前就与申请人签订了《×××园认购书》，在该认购书签订之后被申请人还有足够的时间对整个周遍市场状况做了解，此后签订的《商品房预售合同》价格仍然是与认购书价格一样的。

被申请人在交付第一期购房款以后，又办理了银行抵押贷款，对该价格也是没有异议的。

因此，被申请人关于价格欺诈的抗辩，证据不足，与事实不符，仲裁庭不于接纳。相反，申请人要求依照合同约定价格，裁决被申请人立即支付欠款，有合法的根据及合同依据，仲裁庭予以支持。

(二)关于验收时间的界定

合同中对于交付竣工验收合格的商品房时间，约定为“2001年3月31日”。实际上双方当事人在2001年3月31日尚未签订有任何的书面协议，最早的书面协议是2001年4月28日的《×××园认购书》。在相关证据的连接方面，申请人关于“笔误”的解释较为合理，仲裁庭予以接纳。合同约定交付的时间为 “2001年6月31日”。

《××市商品房住宅建设项目综合验收合格证》的签署日期为2001年11月28日，从具有法律意义的角度判断，应当以出证机关的签署日期为界定。但是，界定该时间对于本案件没有实际的意义。因为：第一，合同关于付款的约定并非交付验收合格为时间的起算点，而是另行确定的时间(2002年1月31日前支付全部房价款的20%);第二，被申请人在没有见到验收合格证时事实上已经接受该商品房并实际使用了该商品房;第三，申请人在双方确定的时间(2002年1月31日)前已经取得验收合格证;第四，被申请人一直没有对验收或者质量问题提出有效的书面异议。

据此，验收的时间不作为判定违约的根据。被申请人提出以验收证书的签署日期作为界定第二次付款的起始时间，由于与合同约定明显不符，仲裁庭不予采纳。申请人要求被申请人依照合同约定的时间付款的请求，仲裁庭予以支持。

(三)关于违约金

违约金在合同第九条有明确的约定“逾期超过30天”，“乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金，合同继续履行”，该预定与第十一条的对申请人的违约金惩罚之约定是对应的。

如果说2001年6月7日被申请人第一次付款时申请人尚未取得验收合格证，那么在被申请人第二次应付款时申请人已经取得了验收合格证，被申请人应于2002年1月31日支付第二次购房款。但是，被申请人却没有依约支付余款，计算至申请人申请仲裁时已经超过了30天，已经构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，合同当事人可以在合同中约定违约金的计算方法，且合同中的约定没有与现行法律相抵触，属于有效的约定。

申请人关于要求被申请人支付违约金的请求，既有法律根据也有合同依据，仲裁庭予以接纳;被申请人提出因验收合格证的时间不符合合同约定，因此不承担违约责任的抗辩，因与合同所确定的款项支付时间不符，缺乏根据，仲裁庭不予接纳。