时政热点:调控房价须建长效机制思维导图

风雪夜人归

2023-03-08

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时政热点:调控房价须建长效机制，三中全会虽然没有明确提及要控制房价，但无论是财税改革还是房地产税征收都会影响未来楼市走向。改革需从长计议，房地产领域同样如此。

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思维导图大纲

18日，继“深八条”与“京七条”、“沪七条”之后，广州出台楼市调控的“穗六条”，至此，一线城市楼市调控政策全线收紧。同一日，国家统计局发布10月房价数据，70个大中城市中，房价同比上涨的有69个，其中上海涨幅最高为21.4%，北京上涨21.2%，广州、深圳紧随其后，分别上涨20.7%、20.6%。

一线城市的楼市火爆并非10月份才开始，这一轮楼市上涨尤其一线城市的上涨自去年下半年就已如此，到11月才来的所谓全线加强调控似乎来得晚了点。再看细则，所谓收紧仍然是一个“限”字，限价、限购、限售，也就是说行政手段仍然是主导。此外，在货币手段上，普遍将二套房首付比例提高至七成，目的也仍然是限制需求。总体来说，此轮一线城市的调控收紧只是既有手段的略微强化，谈不上多大力度，更谈不上调控手段有根本转变。

调控能否起效？根本不在于调控手段，在于中国民间资本能否支撑楼市继续坚挺。根据央行的统计数据，截至今年8月，中国个人存款数量高达45.02万亿元。这一数据统计证明中国民间有相当的购买力，而这部分购买力很有可能继续流向房地产。从去年下半年开始的此轮增长迥异于2009年到2010年那一波增长，后者以4万亿信贷扩张为基础，含有很大的泡沫成分，而此轮增长让人们看到了所谓“刚需”之强劲。一线城市看涨预期持续高涨，很大程度上是2011年楼市冷年之后刚需释放导致。所谓的泡沫当它去除经济学意义后，就变成实际的价格平衡，不管其价值是否与价格相称，只要房贷收紧而房价仍然上升，就说明中国房地产有坚实的民间资本为基础。换句话说，只要央行货币不放松，就能测试房价上涨的刚需后劲。

一线城市房价短期内看涨概率仍然很高，因为在房地产未改变其保值的资本属性以及实体经济未有实质起色的时候，庞大的民间资本没有他处可去，只有在这里制造出另一种“刚需”。回到政府层面，虽然一再强调楼市调控，但其调控主要仍然停留在短期的行政手段上。这样的调控不仅可能没有效果，甚至可能起反作用。原因在于需求虽然被限制，但正因为被限制恰恰制造了看涨预期，当需求一点点释放，其看涨预期的时间就变长了。从这个角度来说，当下的楼市调控也非常高明，因为这可能正是地方政府想要的，毕竟没有哪个地方政府希望自己的城市出现温州和鄂尔多斯类似的情况，土地财政仍然占据一些地方政府财政收入的大头。

再次重申，要控制房价必须建立长效调控机制，而非仅仅停留于行政手段，尤其是要增加土地供给，改变土地供给方式。地方政府的调控条例往往会提到今年的住宅用地要比过去五年的平均量提高多少多少，但多数难以落实。此外，还有房地产税。十八届三中全会《决定》提出要加快房地产税的立法和尽快推出相关的改革。此举是改变目前地方政府仰赖土地财政导致地价房价畸高的根本之举。三中全会虽然没有明确提及要控制房价，但无论是财税改革还是房地产税征收都会影响未来楼市走向。改革需从长计议，房地产领域同样如此。

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