房屋租赁人是否应得到拆迁补偿思维导图

时光静好

2023-03-07

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思维导图大纲

一、基本案情

原审原告佳木斯市顺达冷饮厂(以下简称顺达厂)。

原审被告佳木斯鑫融房地产开发有限公司(以下简称开发公司)。

原审被告佳木斯市东风区饮食服务企业管理处(以下简称企管处)

1996年12月15日原告顺达厂与被告企管处签订房屋租赁协议，协议约定：被告企管处将原佳东冰点厂的厂房租赁给原告顺达厂使用，租期从1996年12月30日至2001年12月30日，租金每月600元。在协议履行过程中，1998年原告顺达厂法定代表人更换为徐世金后，仍继续执行原协议，原告顺达厂企业性质为集体所有制，经营范围为冷饮食品，原告顺达厂按其提供2000年全年职工工资表体现平均职工人数为18人，全厂职工月工资总额为5,097元。2000年12月28日被告企管处同意延长租期，但未确定期限。

2001年9月3日被告开发公司与佳木斯市顺达拆迁公司联合给原告顺达厂及被告企管处下发动迁通知书，告知搬迁时间等相关事宜。由于原告顺达厂与被告开发公司就拆迁补偿问题未达成协议，原告顺达厂亦未在被告开发公司限定的期限内搬迁，而是于2002年11月12日因企管处诉顺达厂拖欠租赁费一案经佳木斯市中级人民法院(2002)佳民终字第65号民事判决解除双方租赁合同后即2003年8月搬迁。2001年10月原告顺达厂委托黑龙江中亚会计师事务所有限确定拆迁损失价值项目资产评估咨询报告黑中亚会咨报字(2001)第6号评估结论：列入本次评估范围的评估对象损失价值56，018元。

另查，2001年9月被告开发公司与被告企管处签订动迁协议，协议中明确被告开发公司对被告企管处直属佳东饭店、清真食品厂、冰点厂(原告顺达厂)、佳东照像馆实施动迁。该协议对佳东饭店、清真食品厂、佳东照像馆房屋回迁、动迁损失、在职及退休职工工资等按照动迁安置有关规定做了补偿，该协议未涉及对原告顺达厂补偿问题。

二、审判情况

本院(2003)东民初字第167号民事判决认为，申诉人顺达厂与被申诉人企管处签订的房屋租赁协议及补充协议合法有效。无论双方履行的是定期租赁合同，还是履行不定期租赁合同，无论承租与否，只要是申诉人在规定期限内动迁，从动迁之日起，被申诉人开发公司，就应当按其规定给付动迁补偿费。但申诉人因未得到拆迁补偿费，不仅在动迁期限内未迁，2002年11月12日双方租赁合同被中级人民法院判决解除后至2003年8月才自行搬迁，其自行搬迁，属租赁合同被解除后之必须，由此造成的损失应由申诉人自担。而非动迁损失意义上的补偿，对申诉人要求给付的诉讼请求，不予支持。依据法律有关规定，作出判决：驳回申诉人佳木斯市顺达冷饮厂要求被申诉人佳木斯鑫融房地产开发有限公司、佳木斯市东风区饮食服务企业管理处给付拆迁补偿费的诉讼请求。

判后原审原告顺达厂不服，向佳木斯市人民检察院提出申诉，2006年3月16日，佳木斯市人民检察院以(2006)佳检民抗字第27号民事抗诉书，向佳木斯市中级人民法院提出抗诉，佳木斯市中级人民法院于2006年5月8日以(2006)佳民抗字第46号函指定本院再审。(2006)东民再字第8号民事判决认为原告顺达厂与被告企管处签订的房屋租赁协议及补充协议合法有效。无论双方履行的是定期租赁合同，还是履行不定期租赁合同，无论承租与否，只要是原告在规定期限内动迁，从动迁之日起，被告开发公司，就应当按其规定给付动迁补偿费。但原告因未得到拆迁补偿费，不仅在动迁期限内未迁，2002年11月12日双方租赁合同被中级人民法院判决解除后至2003年8月才自行搬迁，其自行搬迁，属租赁合同被解除后之必须，由此造成的损失应由原告自担。而非动迁损失意义上的补偿，对原告要求给付的诉讼请求，不予支持。依据法律有关规定，判决如下：驳回原告佳木斯市顺达冷饮厂要求被告佳木斯鑫融房地产开发有限公司、佳木斯市东风区饮食服务企业管理处给付拆迁补偿费的诉讼请求。

三、案例评析

本案的关键是原审原告顺达厂是否应得到房屋补偿。本案中，本院不支持原审原告顺达厂诉讼请求的理由在于：

1、1991年3月22日国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》第三条：本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人.

2、1993年11月26日佳木斯市人大常委会第七次会议审议通过的《佳木斯市城市建设动迁安置管理实施办法》的决定第四条：动迁人应当依照本办法规定，对被动迁人给予补偿和安置。被动迁人应当服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内搬迁。

3、按照以上条例的规定，拆迁人只对房屋的所有人给予补偿，原告顺达厂不是房屋的所有人，只是房屋的租赁人，不应享有房屋的拆迁补偿，且原告顺达厂与被告企管处已解除房屋租赁关系，原告顺达厂不作为被拆迁人享有因停产、停业引起的经济损失由拆迁人被告开发公司给予适当补助费，故对原告顺达厂要求被告开发公司、被告企管处给付拆迁补偿费的诉讼请求不予支持。

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