原告叶某、张某与被告罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年1月8日立案受理，并依法组成合议庭，于2007年6月12日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年6月15日，原告与某县农业生产资料公司(下称生资公司)签定联建合同约定，生资公司提供土地，原告出资，合作开发县城某路靠交通东路十字路口沿街100米路段，所开发的房屋、铺面产权均归原告所有。2002年9月，原、被告达成口头协议约定，被告按市场价购买原告开发建设的生资综合楼三楼住房一套(面积131.55㎡)及临街铺面一间(面积41.5㎡)，住房价格为580元/㎡、铺面价格为2700元/㎡.被告在房屋竣工后即将合同约定的住房及铺面占有，但至今为止仅支付了150000元价款，余款一直未付，故要求被告尽快支付余欠房款及逾期利息合计40000元。
被告辩称，本人属于某路拆迁安置户，当时由县政府实行统一集中安置。2001年9月2日，某县城建局作为拆迁人与我签定拆迁协议约定，城建局负责在拆迁地新建的生资综合楼中(二原告为开发商)安置我三楼住房二套，面积按实际竣工面积计算，我按成本价354.78元/m2支付房款。因我提出需要一套房屋、一间铺面，同月4日，生资公司与我签定换房协议，约定将交通东路临街一间面积约48㎡的铺面与我的一套安置住房调换，同时约定，我用来调换的住房不计算价格，铺面差价我按500元/㎡的标准补偿给生资公司。因我需按市场价向开发商即二原告支付安置住房及铺面价款，故我原房屋被拆迁后，不仅在生资公司领取了拆迁补偿款，同时还领取了安置住房(铺面)市场价与成本价的差额款，合计150000元，该款已全部交给原告，原告同时向我出具了收条。我现有的一套住房和一间铺面系采取拆屋换房的方式取得，属安置性质，与原告并未签定房屋买卖合同，亦未打任何欠条与原告，目前产生纠纷是因换房协议双方对其中约定的“乙方住房不计价”一项理解不同，所以即使欠原告房款，亦应由生资公司支付。原告起诉我无事实依据，请求法庭驳回其诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向法庭出示了以下证据：1、联建合同原件一份，证明2001年6月15日，生资公司与二原告签定联建合同，约定公司将县城某路靠交通东路十字路口沿街100米有偿提供与二原告开发建设，二原告对所开发的房屋及铺面拥有产权。2、生资公司与某县房管局证明各一份，证明2003年12月19日，原告在县房管局对联建房屋(即交通路51栋生资综合楼)进行了产权登记，叶某为产权人，截止2006年10月9日，临街1—6号铺面(被告目前占用第2间)未出售，产权人系原告叶某，被告虽占用一间铺面，但因未交清房款，故叶某将该铺面产权登记其个人名下。3、罗凌云、雷居江、罗金淼与生资公司签定的集资建房合同书各一份，合同的生资公司方由二原告共同签名，其中罗金淼(被告之女)的集资款系被告代交，证明被告明知原告为房屋的合法产权人，被告虽系安置户，但仍以市场价向原告购买安置住房及铺面，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，同时亦证明原告所售出的铺面市场价格为2700元/㎡至3100元/㎡不等。
经质证，被告对原告出示的证据1、3无异议，对证据2表示异议。合议庭评议认为，原告出示的证据来源合法，对本案均具有证明力，故予以确认。
被告为支持其辩称，向法庭出示了以下证据：1某县人民政府武府发〔2001〕20号文件，证明被告属某路拆迁安置户，由县政府实行统一集中安置。2、拆迁协议，证明2001年9月2日，某县建设局与被告签定拆迁协议约定，被告原房屋被拆迁后，建设局负责在拆迁地的新建集资楼中安置三楼住房二套，面积按实际竣工面积计算，被告按成本价354.78元/㎡支付房款，并以拆迁安置补偿费相抵，互相找补。3、换房协议，证明生资公司于2001年9月4日与被告签定一份换房协议，约定公司方将生资综合楼从工商联综合楼西端往西第二间铺面与被告的三楼西端一套住房调换，且被告用来调换的住房不计算价格，铺面差价被告按500元/㎡的标准补偿给生资公司。4、某县城市房屋拆迁管理办公室2001年6月7日通知一份，证明当时被告作为拆迁户参加了某路房屋拆迁动员会。
经质证，原告对被告出示的证据1、2、4的真实性无异议，对关联性表示异议。对证据3表示不清楚。合议庭评议认为，被告出示的证据1、2、3来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故予确认。证据4，对本案并无证明力，不予认定。
本院认为，二原告开发建设生资综合楼，并在法定登记部门进行了房屋产权登记，系合法产权人，有权出售所开发的房产。二原告与被告自愿达成口头协议，约定被告以市场价向原告购买住房及铺面，系双方真实意思表示，该约定未违反法律、法规强制性规定，应属有效。原、被告双方虽未签订书面房屋买卖合同，但被告现已实际使用口头约定的住房及铺面，故双方形成事实上的房屋买卖合同法律关系，被告应按合同约定支付房屋价款。按原、被告口头约定，被告购买的一套住房和一间铺面市场价格为188349元，现被告仅向原告支付150000元房款，尚欠38349元，违反了合同约定，属违约，应承担继续履行的合同义务，故原告诉讼请求合理，本院予以支持。被告与生资公司签定的换房协议约定“乙方住房不计价”，被告理解为完全不计算价格，属于不恰当的字面理解，本院认为，该“不计价”的前提系住房与铺面相调换，即被告只需按500元/㎡的价格支付铺面差价款，铺面其余部分价款以一套安置住房相抵，相抵部分不计算价格，而被告用来调换的一套住房按拆迁协议约定需要自行承担成本价。铺面价格远高于住房，如按被告理解，其用来调换的住房不需自行承担房款，那么被告仅仅以500元/m2的价格即可取得一间铺面，明显与事实不符。被告作为某路拆迁安置户，享受特定的安置待遇，故生资公司除支付被告原住房拆迁补偿款外，还向其支付了市场价格与成本价格的差额款，故被告应按原、被告约定的市场交易价格支付房款，被告与生资公司之间系另一合同法律关系，双方对换房协议的分歧理解不得对抗原告，故被告的辩解意见本院不予采纳。原、被告口头订立房屋买卖合同时，对逾期付款是否支付利息并无约定，故视为不支付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告罗某支付原告叶某、张某余欠房款38349元，此款于判决生效后十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费及诉讼费用合计2410元，原告承担100元，被告承担2310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
