楼市调控政策引发购房纠纷思维导图

渡过人世间

2023-03-05

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购房纠纷

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房产案例

核心内容：楼市调控政策引发购房纠纷。钻政策空子不成担风险、借新政毁约无权要回定金、因新政贷款不成合同可解除这三个案例中，向消费者发出建议，建议在房屋买卖交易中如何避免纠纷。接下来树图网小编为您详细介绍，希望对您有所帮助。

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思维导图大纲

钻政策空子不成担风险

●典型案例

浙江籍的陈先生打算退休后在上海买房，跟在上海工作的儿子住得近些。根据上海市政府2011年1月出台的规定，非沪籍居民在沪购房必须提供自购房之日起算的前两年内在沪累计缴纳一年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。然而，陈先生从未在沪工作过，更没有在沪缴纳过个税或社保。陈先生认为买房的时候补缴一年社保，就有资格购房了。于是，2012年6月，陈先生与方先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》，约定陈先生购买方先生名下房屋，并于20日内签署正式的房屋买卖合同。合同签订当天，陈先生向方先生支付了定金5万元。

2012年7月，上海市房管局发布通知，强调非沪籍居民持社保缴纳证明购房的，必须是“累计缴纳，不得补缴”。陈先生傻了眼，赶紧联系方先生要求解除合同，返还定金5万元。方先生不肯，陈先生无奈起诉到法院。

法院经审理认为，原告为非沪籍居民，对于自己并不符合政策规定的购房条件应是明知的。关于“不得补缴”社保的通知，仅是对已有政策的强调和细化，限购政策本身并无变化。原告对通过补缴社保以获取购房资格怀有不当的侥幸心理，对于最终未能签约具有过错，由此带来的交易风险亦应由其自行承担。据此，法院判决居间协议解除，驳回原告要求返还定金的诉讼请求。

●法官评析

法官指出，违反合同一方存在过错，是定金罚则的适用要件之一。在因调控政策出台导致签约未成的情况下，判断过错与否的关键，就在于违反合同一方对于自己可能因受调控政策影响而无法完成交易，是否应当有所预见。本案中，早在居间协议签订之前，就已有政策明确规定非沪籍居民在沪购房应“累计”缴满一年社保。原告应知道自己无购房资格，所谓补缴社保实际是钻政策空子，最终交易不成，理应由其自担风险。

借新政毁约无权要回定金

●典型案例

2013年2月25日，袁女士与田先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》，约定袁女士购买田先生名下房屋，所有交易税费均由袁女士负担。当日，袁女士向田先生支付了两万元定金。双方又签署《房屋买卖合同》，并约定于20日内网上签订买卖合同。

2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即俗称的“国五条”，其中明确出售自有住房，应按转让所得的20%计收个人所得税。此后，袁女士认为20%的税成本太高，要求修改合同，由双方各自承担一半的税费。田先生认为所有税费还是按合同约定来，袁女士应该抓紧签约、过户。双方协商不成，袁女士一纸诉状将田先生告上法院，要求解除合同，返还定金。

法院审理后认为，本案房屋买卖涉及的税费并无变化，即便原告对税费征缴存有疑问，从诚实信用及全面履行合同的原则出发，其完全可以向房产交易中心咨询以明确情况。然而原告并未充分了解，即以调控新政出台为由拒绝履行合同，存在违约行为。法院据此判决合同解除，驳回原告要求返还定金的诉讼请求。

●法官评析

法官指出，诚实信用原则是民法中的“帝王条款”，当事人应当信守约定，在行使权利的同时，自觉履行合同义务。“国五条”出台后，多地出现市民连夜排队网签、过户的现象。反观本案原告，其并没有积极了解政策、及时履行合同，反而一味主张推翻原先的约定，这显然有违常理，表明原告其实并不想履行与被告的约定，调控新政仅是其不履行合同的借口而已。原告的行为违背了诚实信用原则，因此无权要回定金。

因新政贷款不成合同可解除

●典型案例

楼市调控政策出台后，“不限购、不限贷”成为许多开发商招徕客户的新“口号”。小张就被这样一则广告所吸引，楼盘是期房，规划用途为办公，总价64万余元。2011年8月6日，小张与开发商签订了《商品房预售合同》，其中约定50%的房款以银行贷款支付。

2011年8月23日，上海银监局下发《上海市商业地产信贷风险提示的通知》，规定贷款购买商业用房，必须为已竣工验收的房屋；未竣工验收的，不予贷款。此后虽开发商数次帮小张申请贷款，均因房屋尚未竣工验收而被拒绝。2012年3月，拿不出几十万元现金的小张无奈之下向开发商发函，要求解除合同。因协商未果，小张诉至法院，要求判决确认合同解除，开发商返还已付购房款32万余元及利息。

法院审理后认为，以贷款方式支付50%房款是双方合同达成及履行的条件。限制商业用房贷款发放的规定颁布后，原告无法办理贷款，属于不可归责于双方的事由导致合同不能继续履行，根据法律规定，原告享有法定的合同解除权。法院据此判决确认合同解除，被告返还原告所付购房款及利息。

●法官评析

法官指出，商品房销售广告及宣传资料上所载开发商对房屋的说明、允诺等，如果是具体、确定的，并对买卖合同的订立有重大影响，那么该说明、允诺即使未写入买卖合同，也应当视为合同内容的一部分。因此，本案涉讼楼盘“贷购不限”，应当说是双方达成合同的基础条件。而合同签订后出台了双方均难以预见的限制贷款政策，导致原告不能办理贷款，根据相关司法解释的规定，原告在此情况下应享有法定的合同解除权。

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