商品房买受人可以获得双倍赔偿的几种情况思维导图

甜味仙女

2023-03-05

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消费者权益保护法

消费权益争议

双倍赔偿责任

近年来，商品房买卖中，因开发商隐瞒事实，欺诈购房人，与之签订房屋买卖合同，或者不讲诚信，不信守合同，导致合同无效，被撤销或解除，购房人虽支付了购房款，却得不到房屋，因而引发争议的案件屡有发生。对于开发商这种损害购房人正当权益的违约行为，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中作了明确规定，除依《合同法》规定，开发商须返还购房人已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以给予惩罚性制裁，即开发商承担不超过购房人已付购房款一倍的赔偿责任(或称双倍赔偿)。适用这一规定

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思维导图大纲

(一)开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律文件规定，开发商销售商品房分为商品房现售和商品房预售。商品房现售是指已建设竣工的商品房销售，商品房预售是指建设中的商品房销售。商品房预售实行预售许可制度，即建设中的商品房预售必须符合法定条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这就是说，该房屋建设是经主管部门审核批准的，不是违章建筑，并有足够的资金支持保证按期竣工交付使用。只有具备了这些预售条件，并且向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》才可以预售商品房。开发商预售商品房时，必须向购房人出示《商品房预售许可证》。这是对开发商预售商品房的限制性规定，也是对购房人权利安全的保障。如果没有《商品房预售许可证》，该房屋有可能是未经批准的违章建筑，也可能未有足够资金投入造成建设中的商品房停建，成为半截子工程。按规定违章建筑不准出售，购房人即使支付了购房款也得不到房屋产权证;半截子工程会使购房人得不到房屋或不能按期得到房屋，从而使购房人遭遇损失风险。所以开发商没有取得《商品房预售许可证》是不准预售商品房的。

《解释》第九条从维护购房人合法权益出发明确规定，开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除，购房人有权起诉开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求人民法院判令开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(二)开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

购房人支付了购房款拿不到《房屋所有权证》，深究细查才知道所购房屋已经被抵押，这种事例并不少见。有的开发商为了筹集建设资金，将正在建设中或已建成的房屋，作为担保物抵押给银行或其他债权人。根据我国《担保法》规定，抵押是一种债务担保，债务人到期不能清偿债务，债权人有权将抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物从中获偿。房屋作为不动产进行抵押须到房产主管部门办理抵押登记。《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”所以，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押，与购房人签订的房屋买卖合同是无效的。另外，从房屋产权变更来说，开发商将所售房屋作为抵押物已在房产主管部门抵押登记在册，抵押期限未满或未清偿债务，抵押登记不能注销，所以，购房人即使支付了购房款，房产主管部门也不会给予签发《房屋所有权证》。遇到这种情况，购房人可以起诉开发商，主张上列《解释》第九条规定的权利。

(三)开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

开发商早已将房屋出卖给他人，为了获取高额利润或非法筹集资金，又再次出售该房屋。故意隐瞒掩盖已出售的事实，与购房人签订房屋买卖合同。如果第三人已购买房屋取得物权，按物权优先于债权原则，第三人购房受法律保护;如果第三人尚未取得产权，按购买在先，优先保护原则，后购房人退出。这样，后购房人与开发商就形成了债权关系。开发商采取隐瞒、掩盖房屋已出售的事实，导致购买人与之签订房屋买卖合同，是欺诈行为。按照《合同法》规定，以欺诈手段签订的合同无效。无效合同自签订时起即无效。因合同无效给对方造成损失的，责任方应予赔偿。如果房屋购买人已支付了部分或全部购房款，可起诉开发商，按《解释》第九条上列规定主张权利。

拆迁补偿安置房屋，是因城市房屋拆迁用来补偿安置被动迁户的房屋。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被动迁户由原住房搬到安置房屋，属于产权调换，房屋所有权归被动迁户所有(如果原住户为承租人，对安置房屋仍享有承租权)。所以，拆迁补偿安置房屋开发商是不得另行出售的。如果开发商违反规定出售拆迁补偿安置房屋，隐瞒所售房屋为拆迁补偿房屋的事实真相，与房屋购买人签订该房屋买卖合同，欺诈购买人，该合同是无效的。购买人已支付部分或全部购房款，可以向人民法院起诉，主张《解释》第九条规定的权利。

(四)商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

开发商将已卖给购房人的房屋又暗中抵押给第三人，这种先卖再抵押损害购房人权益的行为，应承担违约责任。这种情况，通常发生在购房人与开发商签订了房屋买卖合同后，支付了购房款，尚未办理《房屋所有权证》之前。产权未实际变更，开发商以该房屋作为抵押物与第三人签订抵押合同，并在房产主管部门办理了抵押登记。这样，被抵押的房屋，房产主管部门就不会再给购房人签发《房屋所有权证》，购房人无法获得房屋。遇到这种情况，购房人可以起诉开发商，按《解释》第八条规定：请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求人民法院判令开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(五)商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。

这里需要说明几点：第一，《解释》中规定开发商承担的双倍赔偿责任，适用于开发商隐瞒事实真相，以欺诈手段与购房人签订房屋买卖合同，导致合同无效和被撤销、解除或者开发商不讲诚信、不信守合同导致合同解除的这几种情况。这里应当注意的是合同的无效或被撤销均须经法院裁定，当事人不能决定。合同解除，有法定解除条件和约定解除条件两种，依法或依约可单方或双方解除，在商品房买卖纠纷中也可在诉讼中申请法院裁定解除。

第二、《解释》中规定返还已付购房款及利息，赔偿损失，是《合同法》规定的一般违约责任。赔偿损失，应按实际损失赔偿，包括直接损失和间接损失，但间接损失不能超过签订合同时所能预见的因违反合同可能造成的损失。

第三、《解释》规定的开发商承担双倍赔偿责任是一种惩罚性规定。《合同法》第112条规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《消法》第49条规定的双倍赔偿和《解释》规定的双倍赔偿都是一种惩罚性措施，其意义在惩治、警告损害消费者权益的行为。