老百姓在购买商品房时开发商有欺诈行为的，能否要求“双倍赔偿”;开发商在楼盘广告宣传中作虚假陈述的“掺水”行为是否构成违约;购买了“缩水房”如何获得赔偿?对于上述广大购房者关注的问题，将于今年6月1日起正式实施《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)均有了明确的说法。本期讲坛特别邀请我市长期处理房地产案件的资深法官及律师，结合深圳实际解析新规则，引导当事人依法解决案件纠纷。
主持人：我们知道，随着我国房地产市场的迅猛发展，各类房地产案件也大幅攀升，这一趋势在深圳也十分明显。本次最高法院出台这一《解释》，可以说对于一直相对滞后的房地产法律法规的完善是一个巨大的推动，对法院审理房地产案件注入了一针“强心剂”，能否介绍一下《解释》的背景及对房地产案件审判的影响?
方志钢：商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。近年来，随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的相关立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了购房者的合法权益，由此产生的纷争也不断增多。从有关方面的统计看，商品房买卖纠纷被列为当前投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，经过数年的调研、论证，最终讨论通过了该《解释》。《解释》主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
从深圳的具体情况来看，深圳是我国房地产市场最早发育的地区之一，房地产审判也是率先开全国之先河，近年来，深圳两级法院的房地产官司不仅数量大幅增长，而且许多新型、疑难案件也层出不穷。例如房地产的广告宣传“货不对板”是否构成违约?业主委员会能否以自己的名义状告开发商?房地产交易中的欺诈行为能否适用《消费者权益保护法》作出惩罚性赔偿?这些问题我们已经在处理具体案件中遇到过，但这类问题在法律上没有明确的界定，给我们的审判工作带来了很大的难度。为此，我们深圳两级法院每年均举行房地产新型疑难案件的研讨会，对同类案件的处理统一做法。但从长远的角度出发，我们还是希望能尽快完善有关法律法规，使我们在审理案件时有据可循。这次最高法院出台《解释》在完善我国房地产法律法规方面迈出了重要一步，为我们依法审理商品房买卖纠纷提供了十分重要的法律依据。
季媛：作为一名长期从事房地产案件的审判人员，我对此也深有同感。这几年，我明显感觉到房地产纠纷越来越多，作为法官的工作压力也是越来越大。对于目前我市房地产案件迅猛增长的现象，我认为一方面，它表明全社会的法律意识在不断提高。另一方面，大量房地产纠纷诉讼到法院，也表明目前我们的房地产市场离法治化、规范化的目标还存在一定距离，现行的房地产法律制度本身也还存在诸多亟待解决的问题。如果这些制度层面的问题不能切实得以解决，各类因房地产交易所引发的纠纷就难以得到有效遏制，不仅会严重制约我们房地产市场的健康发展，同时也会使我们的审判资源难堪重负。所以，我认为《解释》的出台，对于我们的房地产案件审判绝对是一大“利好”消息。
主持人：《解释》的第8、9两条规定颇为引人注目，有法律界人士称该规定是吸收了《消费者权益保护法》中“双倍赔偿”的有关精神，对开发商违背诚实信用原则，进行“一房两卖”、“出卖后又抵押”等5类典型欺诈行为实施惩罚性赔偿，请问，各位对此有何看法?
任舒中：《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这一规定类似于广大消费者十分熟悉的《消法》中的“双倍赔偿”规则。
在我国，《消法》第49条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河，有力地保护了消费者的合法权益。1999年施行的《合同法》第113条中也明确规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。
根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在《解释》中引入惩罚性赔偿的规定，将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。
主持人：目前房地产市场的竞争十分激烈，开发商对自己的楼盘的宣传也是不遗余力，许多购房者是冲着开发商作出的种种“怦然心动”的承诺而作出的买房的决定，等到入住却发现许多事先的宣传却无法兑现，于是一纸诉状将开发商告上法庭，要求赔偿，这类纠纷目前十分普遍，《解释》对这一问题是否作了具体的规定?
方志钢：确实如此，目前房地产市场的竞争加剧，使得开发商纷纷在广告宣传上大作文章，比如，有的在宣传中承诺安装进口电梯;有的表示将为业主修建游泳池等健身设施，为业主留出大片休闲绿地，配备优质的学校、医疗机构;有的则以“海景房”为卖点进行促销。而这些承诺一旦不能兑现，业主往往会以违反约定为由，将开发商告上法院要求赔偿，近年来，这类案件在深圳的两级法院越来越多，呈现明显的上升趋势。值得注意的是，目前深圳的房地产买卖都统一使用国土部门提供的“标准合同”，开发商所承诺的一些内容往往并没有直接规定在合同内，如何看待这些宣传承诺的性质，是我们法院审判此类案件必须面对的一个实际问题。由于没有明确的法律规定，我们最初对这类案件也是“摸着石头过河”，今年4月，我市两级法院房地产审判人员举行了新型疑难案件研讨会，这一问题也是我们重点研讨的内容。经过反复的研究，我们两级法院就此问题已基本达成了一致意见——如果开发商广告宣传不实，应认定为违约，对购房者作出赔偿。这一意见与《解释》中的规定完全一致，《解释》第3条明确规定，如果开发商的宣传广告“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响的，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。有了这一规定，我们法院对这类案件的审理的法律依据就更加明确了。
季媛：我们法院受理的这类因广告宣传不实引发的纠纷确实不少。有这样一个具体案例，龙岗布吉某花园小区的发展商在售楼广告中承诺在小区中使用“奥的斯”电梯，安装煤气管道，并为全体业主建造一个游泳池，结果到后来这些均未兑现，业主们便以开发商违约为由告到法院，要求赔偿，告上法院。法院最终支持了业主的诉讼请求，判决开发商违反合同约定，应承担相应违约责任。在另外一宗案件中，开发商原本在广告宣传中承诺为业主安装4部电梯，等到入住时业主却发现只有3部，于是告到法院讨说法，法院认定业主的请求合情合理，判决开发商按约定再安装一部电梯。
李伟民：虽然《解释》明确规定，开发商广告宣传不实按违约处理，但要特别提醒广大业主注意的是，这一规定有两个限制条件，一是开发商对“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体承诺”，二是这些承诺“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响”，只有满足这两个条件的承诺，而开发商又不能兑现的，业主才有可能获得违约赔偿。比如说，开发商承诺在小区范围内修建健身设施、规划绿地、安装进口电梯等等，这些承诺符合“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体承诺”，而如果开发商承诺业主购买的房屋能看到“海景”，由于被别的建筑物所遮盖而无法达到“海景房”标准的，则并非属于对“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体承诺”，因此这种情况很可能难以认定开发商违约。
主持人：业主购买房屋合同面积与实际面积不符是购房中常见的一个问题，因“缩水房”引发的赔偿纠纷也屡见不鲜，《解释》对“缩水房”的赔偿标准做了明确规定，能否介绍一下其具体内容?
杨潮声：关于业主购买房屋的合同面积与实际面积不符所产生的纠纷，《解释》的14条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3%为界，分别作不同处理：第一，如果误差在3%以内，购房者提出解除合同退房的，法院不予支持;如果误差超过3%，购房者提出解除合同，法院应予支持。第二，如果误差超过3%，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
主持人：“延期办证”是广大购房业主十分关注的一个问题，由此产生的纠纷也在房地产案件中占了相当的比例，请问，《解释》对“延期办证”的法律后果作何规定?
李伟华：确实如此，在我处理的许多房地产纠纷中，有相当多是业主因迟迟拿不到房产证而要求开发商给予赔偿。但在实践中，“延期办证”的问题一般是判开发商给予违约赔偿，对于在何种情况下开发商可以解除合同退房没有明确规定，《解释》的出台使这一问题有了明确的答案。该《解释》19条明确规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”也就是说，由于开发商的原因，造成购房者超出规定期限1年仍不能办理房产证，购房者可退房，并同时要求赔偿。
引用法条
[5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
