政策执行监督机制亟待完善思维导图

南柯一梦

2023-03-03

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2008年3月27日，住房和城乡建设部向社会通报了全国地级以上城市“2009年住房建设计划”编制报批工作的完成情况。通报不仅公示了20个已上报“2009年住房建设计划”工作进度的省份名单，同时，还详细列举出“编制完成、进入审批、正在编制中”三种不同状态的地级以上城市的具体数字。如此详尽地公开地方政府的政策执行情况，在近几年的房地产宏观调控中尚属首次。

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通过这样的公示，“先进”和“落后”一目了然，很容易得到公众的监督：“先进”的地方政府获得无声的表彰，“落后”的地方政府则得到无声的鞭策。对于促进地方严格执行中央政策而言，住房和城乡建设部此举无疑是一种值得提倡的做法。然而，公示制度仅仅是监督地方执行政策的手段之一，加强监督力度更需要建立一整套严谨而完备的长效监督机制。

毋庸讳言，在近几年出台的一系列针对房地产市场的宏观调控政策，并未取得十分理想的效果。究其原因，无非是在政策执行过程中，缺少完备的监督机制，政策未得到严格贯彻。比如，“70/90”、打击囤地等政策。由于房地产利益链条的复杂性，以及地方GDP对房地产业的高依赖性，使得地方政府在执行宏观调控政策时积极性不高，甚至存在着与中央政府的“博弈”行为，这直接导致了政策的“打折”或“失效”。

而政策执行效力被冲销的一个最直接、最严重的后果就是加剧了房地产市场的泡沫化。在泡沫化过程中，作为银行优质资产的住房信贷也将面临“次贷化”风险。当前一个政策执行效力减弱的“案例”是，市场上不断传出“央行第二套房贷政策被变相松动”的消息。

比如，建设银行、招商银行对有正常换房需求的人予以区别对待，如果首套房已经结清售出，只要能提供买卖合同，客户向建行贷款再次购买房屋，可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房优惠政策。尽管各商业银行一再否认这种调整是二套房政策的“松动”，但是，商业银行在操作层面的放宽刺激购房需求快速回涨和放贷量的迅速增加却是事实。

央行去年年底颁布的第二套房政策，对于抑制投资需求起到了明显作用。政策颁布后，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房地产市场交易量均出现了明显萎缩，房价亦出现理性回归的迹象。也就是说，房地产市场的“泡沫”正在被挤出。如果央行的这一政策在商业银行与央行的博弈中效力被抵消，那么商业银行的放贷冲动就会重新得到释放。这样的发展趋势极其危险。美国的“次贷危机”已经为我们提供了前车之鉴。正是美国的商业银行为了追逐自身利益最大化，在发放次级抵押贷款过程中降低了对购房人的信用等级要求，导致大量信用记录差甚至无信用记录者获得贷款。银行大量放贷，实际上是在变相推动房价上涨，加剧市场泡沫的累积。

目前，国内房地产市场处于盘整期，而美国“次贷危机”冲击波也一浪高过一浪。这种态势进一步加大了业界人士对“政策效力消弥”引发泡沫危机的担忧。这提醒政策制定者和行业主管部门，督促地方贯彻落实调控政策，及时地挤出部分市场泡沫，才是避免泡沫危机发生的根本途径。这一观点也是大部分专家、学者的共识。当前股市中“不救市论”的支持者，也正是基于相同的逻辑。因此，建立和完善政策执行的长效监督机制，也是中国房地产业保持健康稳定发展的内在要求。

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