复测面积与证载面积不符是否影响拍卖效力？思维导图

多情又困苦

2023-03-02

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效力

拍卖

是否

不符

影响

规定

房产

房屋

证书

拍卖法

拍卖法案例

拍卖过程：某拍卖公司于2007年1月份接受委托，依法拍卖中国建设银行股份有限公司××支行办公楼、锅炉房、车库、仓库、门卫室房产，标的具有房产证、土地证（证载建筑面积4265.3平方米，其中办公楼面积为4009.45平方米），保留价650万元。该公司按照《拍卖法》有关规定，于2007年3月21日在省级《生活报》发布拍卖公告。在该标的拍卖情况说明和拍卖成交确认书中，该公司均告知“该标的是按套拍卖，提供的房产面积数仅供参考，不作为房产买卖计价的依据，房产面积的准确数字以当地房产管理部门确认登记

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争议焦点：时隔6个月后，买受人出具了一份（只有二页纸）测量报告，报告中载明办公楼建筑面积合计为3380.378平方米（原办公楼建筑面积为4009.45平方米），比原房证面积少629.072平方米，并以此将该拍卖公司和委托方诉讼至人民法院，要求承担违约责任，并赔偿购房款和佣金及利息损失。拍卖公司认为，在此次拍卖活动中，拍卖公司一切拍卖活动均符合《拍卖法》的法定程序，对房产按套整体拍卖进行事先告知，且买受人在拍卖会前签字确认，不存在违约行为；该房产有政府部门颁发的《房屋所有权证》，任何数字无法对抗该《房屋所有权证》中载明的面积数字。复测面积与证载面积不符不影响拍卖效力。

中拍协回复：一、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。第十七条还规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。上述规定表明：在我国，房地产等不动产物权实行登记制度，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据，不动产物权在转让前，出让一方必须持有相关行政管理部门核发的所有权或者使用权证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条第二款的规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，房屋所有权人或者中介机构在转让已经建成的房屋时，还应该出具房屋所有权证书。二、《房地产管理法》第五十九条和第六十条分别规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，该证书属于行政许可范围，由人民政府统一制定，并经过人民政府指定的部门颁发。《房地产管理法》第六十二条还规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”。该规定表明：房地产权证书中所载明的内容，包括建筑面积等，系由颁证机关核实后确认的。证书中所载明的内容如果出现误差，应当根据相关法律规定，由原颁证机关撤销原有的行政许可，并由原颁证机关重新制作变更后的证书，这种行为显然是一种行政行为。三、民事行为中的当事人，不具备审查行政许可的主体资格，也不能够对行政许可中所载明的内容进行实体性审查。民事行为当事人对行政行为存在异议时，应当按照我国有关法律规定向行政机关提出请求，并依照相应的程序进行办理。本案中，当事人认为所有权证书中载明的面积出现误差，应当根据《中华人民共和国行政许可法》的相关规定，依照法律规定的程序向有关行政机关提出请求，由人民政府指定的行政机关做出确权或者变更。四、拍卖公司接受中国建设银行股份有限公司××分行的委托、并依据县人民政府颁发的“罗房权证127字第一二四号房屋所有权证书”所载明的面积作为标的物拍卖的参考数据的行为表示：委托人在转让不动产物权前已经取得了由人民政府颁发的所有权证书，拍卖人在拍卖前也审核了委托人提供的相关资料，在发布相关信息时，并没有对房屋所有权证书所载明的内容进行任何改动。拍卖实践中，拍卖公司《拍卖规则》和《拍品目录和情况说明》中均已做了善意声明，明确提醒竞买人：“该标的是按套拍卖，提供的房产面积数仅供参考，不作为房产买卖计价的依据，房产面积的准确数字以当地房产管理部门确权登记为准”。这一声明已经得到所有竞买人（包括买受人）的认同。整个拍卖过程中，该标的均以套为单位，公司公布的参考价、拍卖会上的落槌价以及《成交确认书》中所标明的成交价也都没有按每平方米的单价为计算依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，本次拍卖中双方约定标的物以套为计算依据，并未按平方米单价进行计算，属于双方有约定条件的房屋交易合同，应当本着有约定从约定，约定优先的原则办理。另外，根据标的物的房地产权证所载明的内容，该标的还包括混合建筑、砖木建筑等不同结构，其用途分别为办公、锅炉房、车库、仓库、门卫等多种形式，加之建筑物之间存在其他构筑物和院内道路等，因此在拍卖时以整体拍卖的方法更加符合标的物的实际情况。竞买人在参加竞买前已经充分了解了标的物的现状，做出了承诺，并亲自到场参与竞买，因此竞买人应当对自己的竞买结果承担相应的法律责任。根据《物权法》第二十一条：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任” 的规定，即使重新测量的行为得到行政部门的授权，重新测量的结果合法有效，也不应该由拍卖人承担相应的法律责任，而应当由有过错的登记部门承担相应的赔偿责任。综上所述，本次拍卖中，拍卖公司按照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定与委托人签订了书面《委托拍卖合同》、发布了拍卖公告、进行了标的展示，并根据委托人提供的由人民政府颁发的房屋所有权证书进行了善意提醒，整个拍卖过程按法定程序进行，拍卖结果应当是合法有效的。