首先，买受人是否享有违约救济权。根据民法通则及经济合同法的规定，如果出卖人所交付的标的物与合同规定品质不符时，买方有权拒绝接受；如果买方同意收受标的物时，有权要求减少价金、或要求卖方除去瑕疵；也有权要求解除合同。这一规定明确了买方在卖方未按合同约定质量交付货物时的违约救济权。但根据上述规定，违约救济权的行使，必须是在出卖人实际违约行为发生后，也就是在交付标的物时或交付标的物后。那么在合同签订后、买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同，该权利要如何行使呢？
其次，合同签订后，买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同的违约救济权的行使，涉及到履行期限届满前，应先履行义务的一方发现对方有不能履行的危险时的救济权的行使。依照我国民法通则及合同法理论，同时履行抗辩权和先履行抗辩权，必须是在履行期限已届满的条件下，才能行使。而该案拍卖行交付标的物的期限还未届满，该案显然不适用上述两种抗辩权。对此问题争论较大的是，马成章的救济权的行使是基于不安抗辩权而产生的或基于预期违约而产生的。
不安抗辩权是大陆法上的概念。它是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产，抽逃资金，以逃避债务的，或者严重丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行的权利。该权利的成立无须对方主观上有过错，主要是以财产减少，信用恶化，有不能为对待给付之虞而发生的原因。由于行使不安抗辩权直接产生的法律后果是无须征得对方当事人的同意便可中止履行，为防止该权利被一方滥用，因此法律规定行使该权利的当事人还应当承担两项义务：一是通知对方，使对方尽快提供担保或设法履行；二是必须出具对方因财产状况显著恶化等原因而不能履行的确切证据。由于该权利仅是一时的抗辩权，不具有免除债务人给付义务的法律效力，其直接法律后果是中止履行，不直接产生合同解除的法律后果，只有中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才可以解除合同。故根据该案案情，没有证据证明丰盛拍卖行有财产状况显著减少或丧失交付拍卖物的能力的情形出现，该拍卖物出现的瑕疵仍可修补，且马成章未曾要求对方提供担保，其行使救济权的方式除了拒绝交付价金外，还提出了解除合同的要求，且该解除合同的要求并未给予对方合理期限进行恢复履行能力及提供适当担保。因此，该案从严格意义上讲不能适用不安抗辩权的规定。
预期违约。合同法第九十四条将预期违约作为合同法定解除的事由。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限到来之前，明示或默示其将不履行合同，由此在当事人之间发生一定的权利义务关系的一项合同法律制度。预期违约分为明示毁约和默示毁约。明示毁约是履约之拒绝是明确肯定的，无正当理由不履行合同的主要义务。由于此行为以某种积极行为侵害对方的期待债权，主观上行为人必须有过错。而默示毁约是指一方有确切证据预见另一方将不履行或不能履行合同义务，且被要求提供履行保证的一方不能在合理的期间内提供充分的保证（不安抗辩权可以成立的情形，常可以成立默示的预期违约，当事人可以依据预期违约的规定追究相对方的违约责任）。对于预期违约的救济，可以通过起诉、解除合同、要求对方履行、采取自助措施等救济手段。预期违约相对于不安抗辩权的适用更灵活、更广泛。其将各种可能有害于合同履行、危及交易秩序的行为及早地加以制止，不仅更有利于维护交易秩序，且由于其赋予受害方解除合同等多种救济手段，对受害人的保护更为充分。本案中，拍卖行的行为构成了明示的预期违约。因为：１．拍卖物的基本设施被破坏，实际已经不具有基本的生活条件，缺少照明和必要的安全设施，无法实现马成章订立合同的目的。２．该瑕疵是由拍卖行未尽妥善保管义务而造成的。３．马成章发现拍卖物出现瑕疵后，要求拍卖行进行修理，被拍卖行拒绝，而对于该拒绝拍卖行是有过错的。４．被拍卖行明确拒绝后，马成章向法院起诉要求返还竞买保证金，是采取起诉手段行使违约救济权。综上所述，拍卖行的行为已构成预期违约。鉴于该房的瑕疵状况是可以修补的，双方继续履行合同不损害各自的利益，本可以判决丰盛拍卖行对房屋进行修补后双方继续履行合同，但合议庭考虑到，丰盛拍卖行并未提出上述要求，如此判法会在程序上超越当事人的诉讼请求范围，遂作出了解除合同的判决。
本案虽是在合同法颁布实施前发生的，但结合本案的实际情况，马成章发现拍卖物出现新的瑕疵，其要求丰盛拍卖行进行修理被拒绝后，要求返还保证金，解除合同，根据民法公平原则，为了保障交易安全的进行，该权利是应受到保护的。二审判决基于预期违约理论，对马成章的请求权进行保护，体现了民法保护交易安全的立法宗旨及公平合理的原则。
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法院为执行的需要而委托拍卖企业拍卖被执行人的财产，往往因为财产被法院采取财产保全措施而查封、扣押，在委托拍卖时并没交付拍卖企业保管，可能仍为法院自己保管或由法院指定的公民或单位保管，所以，在确定拍卖企业对买受人在交付前有无保管义务，应当根据客观事实具体确定，不能认为凡由拍卖企业拍卖的标的，拍卖企业都有保管责任。
本案要确定的一个关键问题，也即双方当事人争议的一个主要问题，是原告从被拍卖标的８０４室原住户手中取钥匙的行为，是否构成原告与原住户的交付，从而免除被告丰盛拍卖行在交付前的对拍卖标的的保管义务。
拍卖成交后，拍卖人如不能即时向买受人交付拍卖标的，则其对拍卖标的的保管义务继续存在，直至交付时止。拍卖标的如在此期间发生灭失、毁损、损坏等损害，拍卖人要承担相应的法律责任。在本案中，拍卖成交后未交付前，买受人即原告向原住户取得了钥匙，但并未入住。被告对此认为是原告与原住户擅自交付。对此，应从被告的保管义务内容来认识。由于拍卖标的是住宅，拍卖人接受委托人的交付后，就负有向买受人依有关拍卖文件中载明的状况及拍卖前竞买人查验的状况为交付的义务：如为空房，拍卖人应切实掌握钥匙；如有人居住，拍卖人应采取相关措施控制，如向住户说明不得自行向买受人交钥匙等。本案原告在交付前向原住户拿到钥匙，只要被告不能证明其已尽充分注意义务，就可视其未尽到保管义务。
而在本案这种拍卖标的下的交付，应有符合不动产交付要求的客观形式，一方面，要同时交付办理产权过户所需要的有关文件，另一方面要面对面的进行实物交付，不可能仅是买受人向拍卖人领取钥匙，不到现场交接。因此，被告以原告向原住户取得钥匙为理由，认为是擅自交付，理由是不成立的。
U678146910
U880271396
