江西省高级人民法院经审理认为，不动产登记簿是判断不动产权属的依据。xx开发公司取得南国用(2006)第0449号国有土地使用权证书，在该土地上开发建设银河苑小区并登记房产权属，因此，xx开发公司享有银河苑小区房产所有权。邬xx、王xx提交的证据不能证明其对争议房产享有所有权。即使邬xx、王xx将土地登记到xx开发公司名下挂靠xx开发公司开发属实，xx开发公司认可邬xx、王xx对争议房产享有所有权的主张，也不能以此对抗xx开发公司的债权人。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发，如果邬xx、王xx的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。2011年3月20日，法院判决：驳回上诉，维持原判。
本案是执行异议之诉。邬xx、王xx根据民事诉讼法第二百零四条的规定，以申请执行人为被告、其挂靠的企业为第三人，提出执行异议之诉。本案的审理主要涉及两个法律问题：一是在个人挂靠房地产企业开发房地产项目中，房产权属应如何确定;二是被挂靠的房地产企业对个人享有房产所有权的认可能否对抗第三人申请执行该房产。
一、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿记载为依据
本案中争议的银河苑小区房产所有权是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，xx开发公司在取得国有土地使用权后开发银河苑小区项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由xx开发公司办理，房屋所有权均登记在xx开发公司名下。邬xx、王xx不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，两人以挂靠xx开发公司和系项目实际开发人为由主张对银河苑小区房产的所有权没有法律依据支持。
二、被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人
除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。银河苑小区的房产登记在xx开发公司名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，赵xx作为xx开发公司债权人有权申请执行该财产。
另一方面，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果邬xx、王xx以实际开发人为由主张的登记在xx开发公司的房产所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案不属于登记错误情形，邬xx、王xx自愿向土地登记机构出具申请报告，表示其系受xx开发公司委托竞买南昌县向塘镇赣东南路15号土地使用权，愿意将该土地使用权登记在xx开发公司。即使邬xx、王xx借用xx开发公司名义，挂靠xx开发公司开发属实，也应自行承担出具虚假报告和由此导致的法律风险，而不是由第三人承担与xx开发公司交易中的损失。
本案案号：(2010)洪民二初字第55号，(2011)赣民一终字第7号
U633687664
U582679646
