2.案例分析及税务处理:《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中,计算增值额的扣除项目可按以下步骤进行:
(1)计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条(一)项的规定,条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。
(2)计算房地产开发成本。在本例中,该写字楼的开发成本为2000万元。
①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除,但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元,按规定不允许扣除,所以实际上可扣除的利息支出为190万元(200-10),小于利息支出的扣除限额。