北京土地新政近三月综合评标引争议思维导图

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2023-02-28

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提要：5月12日，房山、延庆等四块地投标，开发商抱着竞标书进入市土地拍卖大厅内。根据北京中原地产统计，截至6月底，今年北京共出让土地117块，成交楼面均价从新政前的每平米6654元下调到2749元，下调幅度为58.6%。

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思维导图大纲

综合评标成住宅用地出让主要方式

相对于新政前以现场竞拍为主的土地出让方式，新政之后，包括万科和中粮地产联合体拿下长阳镇起步区3号地南侧地块、北京建工拿下房山线长阳站8号地西侧地块在内，北京大多数住宅用地出让都采用了综合评标的出让方式———“综合条件最优者得”而非以往单纯的“价高者得”。诸如，7月，首开和北京翰宏基业均是以第二高价，分别拿下的马驹桥地块和小汤山地块。记者根据北京市土地整理储备中心公布信息粗略统计，新政之后北京住宅用地出让综合评标占到2/3以上。

此外，一次叫价的暗标、“限房价竞地价”的出让方式也都有实际成交案例。前者如北辰实业拿下顺义马坡东侧(地块二)居住项目用地，后者如中铁房地产集团竞得房山区长阳镇起步区6号地。

新政后土地楼面价下调

以昌平区小汤山地块和通州马驹桥地块为例，最终成交楼面价分别为4800元/平米和3783元/平米(未扣除保障房面积)。而在新政前的3月，小汤山一地块楼面价为15101元/平米，马驹桥亦庄新城一地块拍出楼面价是8650元/平米。而据任志强透露，马驹桥地块配建8万平米保障房，即使扣除，楼面价为5638元/平方米。相比新政前，楼面价下调明显。

根据北京中原地产统计，截至6月底，今年北京共出让土地117块，成交楼面均价从新政前的每平米6654元下调到2749元，下调幅度为58.6%。其中，住宅楼面价从12258元/平米，下调到新政后的5085元/平米，下调近6成。

业界质疑评标过程不公开

“没干过保障房的企业就建不了保障房吗?”任志强在博文表示，在小汤山和马驹桥两块地招标中，政府规定是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，占有一定比例的分数。“更让人无奈的是人们只能看到公平的报标过程，却永远无法猜到标书中的门槛设定是否公平。”

上海易居(博客)房地产研究院综合部部长杨红旭(微博博客)近日也“声援”任志强，认为综合评标的出让方式并非完美无瑕，“很多民营企业想要参与保障性住房开发，却发现这一领域已被地方国企和部分央企垄断。”他同时提出，在综合评标的出让方式中，除了报价因素，该如何为企业资质、实力、信誉、品牌、地块规划方案等指标打分?打分者(裁判员)又是哪些人?杨红旭认为，如何拿捏市场化与非市场化之间的尺度，实在是考验相关决策部门的智慧。

此外还有业内人士质疑评标过程不公开。多位开发商表示，“别说评标过程，就是我们自己最后得了多少分都不知道。”

■ 剖析：赢输在哪里，房企无从知道

1.综合评标

门槛设定公平性值得商榷、评标过程不公开、具体评标条件不够细化，业内对于综合评标制度的质疑、对这一制度完善的期待有合理性。

“综合评标的过程是个秘密”

“不知道输在什么地方，当然不会心服口服。”对于任志强(微博博客)对土地评标的质疑，一位多次参与拿地的房企人士对记者表示，即便任志强推测因为华远没有开发保障房经验而失利，他也未必知道自己在这方面输几分，“而且同为一级企业，华远开发业绩并不差。”

引起质疑的根源则在于评标过程的不透明。记者采访了多次参与拿地的多位开发商，不少开发商都表示出类似的意见：相对于拍卖、一次竞价的暗标、限房价竞地价等出让方式，综合评标的过程对外界来说是一个秘密。

除了价款得分可以量化，其他都是笼统的

第二阶段为综合评标阶段。主要包括四个方面：一是投标价款(25分)，地块设置了一个“拐点价”，报价高出或低于拐点价，分别按照不同的公式计算得分;二是项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明(20分);三是企业资质、开发业绩，特别是参与建设的政策房情况或投资业绩情况，以及通过北京土地交易市场取得商品住宅用地规模与经营性用地出让合同的履约情况(20分);四是综合印象(5分)。

记者通过公式计算发现，在报价一项上，低于拐点价的有效报价最高得分不超过23分，超过拐点价的报价得分高于23分，虽然超过拐点价后，报高价的得分会变得不经济，但是最高价依然可以保证最高分。

业内人士告诉记者，具体地块的评标条件并不完全一样，但大的框架是一样的。而在所有的评标条件中，只有投标价款得分是直接量化的，其余评标条件有些笼统的。即使投标价款得分可以量化，但是由于拐点价并不对外公布，投标企业也无法算出自己在价款一项上的得分。这样一来，以华远为例，不知道在价款一项上比别人多得多少分，也就不知道在别的方面比别人低了多少分。“同样是一级企业，方案能差多少?华远半年营业收入不抵首开股份一季度收入，这方面能差多少分?华远开发项目品质和业绩也不错，这一项得分高还是低?都不知道。”一位业内人士如是说。

招标文件不见往年的细化得分标准

据业内人士介绍，2009年以前土地招标中，包括房企资本金、企业资质在内，有细化的得分标准，譬如在付款进度方面就有规定：“每提前一个月支付剩余投标价款加0.5分”、“一次性付清全部价款加7分”。但是在今年的招标文件中看不到这样的标准，“标准不细化、过程不公开、结果不公布，不引起质疑才怪。”有开发商表示，评标不公开，还容易引起人们对评标过程中人为因素的想象，“评标委员会中，政府部门特别是代表招标方、地块所在区县的意见对评标结果的影响力，不容忽视。”

有种种难以捉摸因素的存在，也难怪有业内打趣称任志强所在的华远地产是西城区的企业，自然拼不过首开股份这样的北京市的企业;还有业内人士对记者戏称各方对任志强的印象分也会影响华远的印象分。

2.其他方式

相对于综合评标，不少业内人士认为，一次报价的暗标和“限房价竞地价”的出让方式纯粹由企业自身做出判断，企业凭能力说话，更为公平。

而到了6月25日，顺义区马坡东侧(地块二)居住项目用地出让时，北辰实业12.56亿元的最高报价，高出底价66%。相对于一季度龙湖拿下常营地块价格的“一骑绝尘”，这一次，9家投标企业中，6家报价超过8亿，包括北辰在内3家报价超过10亿。有业内分析认为，经过对一次报价这一出让方式的消化，更多的开发商趋于理性，对地块价值的判断也趋同，最终报价根据拿地的决心适当上调也是情理之中。

而对于“限房价竞地价”的出让方式，多位业内人士也认为这一方式公开透明，因为各家企业需要的是靠实力和判断说话，不存在其他不可预知的难题。通过这一方式拿下房山地块的中国铁建房地产集团有限公司有关人士也对记者表示，这一出让方式考验的是开发企业对未来的判断，特别是自身控制成本、应对市场下行风险的能力。

“招标应进一步公开、公平、透明”

■ 圆桌会议

任志强(微博博客)发表博文《高不成低不就》后，记者试图就综合招标能否公开的问题与任志强作进一步交流，但由于其出差在外而未能联系到。以其博文的内容抛砖引玉，记者采访了多位业内人士的看法。

关于“门槛”

政府可对质量、竣工时间等提出要求

在调控前，天价地王频出，地价不断攀升，土地拍卖“价高者得”弊端显露。而调控后，为了平抑地价，北京多以招标形式出让土地。

一位不愿具名的负责公司拿地人士对土地出让的若干方式做这样对比，之前是一个“价高者得”的统一标准，让开发商在拿地时知道劲往何处使。即使新政后一些地块采用的暗标，也是报价最高者得，少了拍卖时竞价的冲动，也能达到降地价的目的。而综合评标，不够公开、透明的评标标准、评标过程和评标结果，让市场和普通人很难弄明白其中的原委。

综合招标如何保持公开和公平，是否应该设置合理的门槛?对此，国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，政府可以对地块的开发质量、开竣工时间提出要求，但不应该对竞买人作出限制，开发商是投资人，土地是商品，不能要求谁可以买谁不可以买。

关于评标

指标要细化量化，过程要向公众公开

目前，北京市进行的“综合招标”，在投标环节大家都是公开的，知道有哪些企业以多少价格投标，最后也知道哪家企业以多少价格中标，但是评标过程和评标结果却是外界无从获得的。落榜的企业不知道自己究竟是哪个方面输给了中标企业，由哪些专家为企业的投标方案打分?

邹晓云表示，招标制度应该进一步朝着公开、透明的方向改进，不能仅公布谁中标了，整个过程也应该公开，每个企业的打分分数、中标的企业方案好在哪里都应让大家一目了然，让参与企业心服口服。同时，专家也应该公布，这既是对公众的信息公开，也是对专家自身的约束。

实际上，即使开发商对评标结果有怨言，也缺乏相应的渠道反映。更何况，以后还需要从政府手中拿土地。任志强就在博文中称“有人说我对政府的多项不合理的非市场化做法提出了太多的批评，于是他们就利用权力来行使否决权。”

邹晓云认为，招标没有拍卖透明的难题，可以通过信息公开的方式来解决。包括招标过程将向行政监管部门、司法部门、监察部门，甚至社会公众和媒体参与和公开，改变由一两个专家说了算的局面。

土地问题专家李军晶则认为，评标过程公开不公开倒不重要，重要的是把评标条件要公开、细化。“政府部门设标时，重视哪些指标，就要把指标细化，有些大企业硬件资质几乎相当，那么就需要考核其软实力了，比如开发过的项目有无接近出让地块的，甚至要细到其设计、开发风格和运营模式等，是否符合本地块开发要求。”谈到土地综合评标的改善，李军晶认为，如何在公平和效率中寻找一个平衡点，这才是最重要的。

■ 部门回应：“评标主观，但科学合理”

叶向忠表示，北京土地出让的综合评标中，评标过程、具体得分及评标专家这些内容，按照法律程序来讲不允许公开，招标过程都是要保密的。“我们的专家都是从专家库抽取的，专家按照对外公布的标准确定哪个企业中标。评标过程是保密的，如果公开的话，还有哪个专家敢来啊?”

而对于企业无法知道自己没中标的原因，是否能将中标结果细化的问题，叶向忠表示，按照程序，也是不公开。“企业自己总结，自己比较就知道了缺陷在哪里。”

他进一步表示，既然是综合招标，价格就不是惟一因素，而是综合条件最优者得。每个项目评标的条件不一样，评标时专家会综合评判企业的社会信用、企业业绩等。这些综合的条件决定着企业的综合得分。综合所有专家的意见得出的一个结论，评出来的。而价格是其中一个评分因素。“专家的评标虽然是‘主观’的，但是科学合理的。”

■ 另有说法：“知道得分是投标人的权利”

“标准要公开，投票要秘密，唱票要公开。”北京房地产律师秦兵(博客)对记者表示，投票秘密是保证评标人的投票自由，除此之外，没有秘密可言。土地招投标的过程，以及各家企业得分的公开，则有助于维护各家企业的权益，这也是有关企业对评标结果提出异议的前提和权利保证。

2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其第三条规定，招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。11号令同时规定，招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密，并没有其他保密事项规定。《中华人民共和国招投标法》也规定，“招标人设有标底的，标底必须保密”、“评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密”，同样没有更多保密要求。

一位开发商也表示，出让的土地为国有土地，全民所有，从这个意义上说，土地出让应尽可能减少秘密。同时从行业发展角度，公开企业得分乃至每项得分，也有助于企业对比最优，利于今后的改进，“而评标专家不公布，企业也是理解的。”

●黄小虎(中国土地学会副理事长)：

土地出让制度的问题，归根到底是住房制度不健全。什么样的住房体系，就会有什么样的土地制度与之相匹配。在现有的住房体系中，廉租房和经济适用房，土地是采用划拨的方式，两限房则采用的是限房价不限地价的形式，而商品房则采用招拍挂的方式。

虽然目前低端人群有保障，商品房又放开了，但始终没有解决“夹心层”的住房问题，“夹心层”仍要去商品房市场解决居住问题。地价和房价太高，从而影响了民生，引发政府的调控。只有完善住房保障房体系，针对商品房的土地供应才能用市场的力量确定土地价格。

■ 他山之石

香港：勾地制度

勾地制被业内认为是土地出让较成熟的模式，具体流程如下：

1、每年年初香港地政总署进行前期市场调研，了解开发商和房地产市场的土地需求情况;

2、地政总署根据开发商和市场的需求，结合政府意识制定年度土地出让的勾地表，并公示勾地表的所有土地;

3、开发商对有需求的土地进行勾地;

4、政府提前一个月对成功勾出的土地进行拍卖公示;

5、土地拍卖，以勾地者最初勾地价为底价，价高者得;

6、如无应价者，土地由勾地者以最初勾地价成交;

7、土地购入者签署土地使用合同，办理相关手续。

从流程中可以看出，基本程序是市场调研→制订勾地表→勾地→公示→拍卖，这一过程显著特点是信息来源的充分性、供地计划的针对性和信息的对称性，在此程序下，在土地出让计划之前就进行市场调研，充分了解市场信息，这样制定出来的土地供应计划就可以满足市场需求，保证了拍卖的成功率。同时，勾地政策也使开发商有充分的时间进行决策，信息的透明也使开发商有准确的资讯进行决策。

上海：预申请制度

2009年9月，上海推出土地预申请制度试点第一单———外滩国际金融服务中心(8-1)地块。

“预申请”简化了土地出让的流程，有利于加快推地节奏。

■ 记者观察：制度设计决定制度寿命

针对综合评标不公开和门槛设置的不满，任志强(微博博客)或许是第一个公开表态的开发商，但未必是最后一个。有一个任志强站出来，或许就会有张志强、王志强、李志强跟着站出来———一旦他们在土地出让市场上遭遇同样的失利而又心存不满。反对的人多了，综合评标还能走多远就会被打上问号。

土地出让方式因为质疑众多而改弦易辙并非没有先例。此前，北京土地市场之所以由拍卖出让一家独大，就是因为招标招来了对招标方式的大量质疑，质疑的焦点主要集中在招标过程的公开与公正性上。于是公开透明的拍卖，各家企业现场举牌，凭实力说话，标准和过程至少是大家看得见的。

说到综合评标等土地出让方式，很多人习惯用“土地新政”这个词，但说到底，综合评标本质上还是招标，并不是一个新事物。包括评标的主要内容和2009年以前招标相比，基本如出一辙。所不同的只是，在2009年到今年一季度，土地市场因为拍卖带来的热潮一浪高过一浪，才有包括一次报价的暗标和综合评标被当作遏制地价的利剑，开始在住宅用地出让市场中唱起主角。

如今，招标重新走上前台，如何才能避免重蹈覆辙?先天不足，必然后天失调。招标必须从最初的制度设计上臻于完善。正如有关业内人士所说，招标方式本身是应该鼓励的，新政之后招标出让做出了新的尝试也是应该鼓励的，但同时需要鼓励的还有不同声音，还有对完善土地招标方式的呼吁。

只有从源头上完善出让方式，才能保证招标方式的持久生命力。

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