中国房地产的金融属性思维导图

迷人小天后

2023-02-28

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房地产法

房地产开发

房地产开发公司

本文介绍的是中国房地产的金融属性，房地产业主要包括房地产开发，物业管理，房地产中介服务这三个方面。

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思维导图大纲

在我国，以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类：

房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和GCS中，房地产与银行、保险是归于一类的。美国1997年推出的北美产业分类体系(NAICS)，也将房地产业归为金融业。上述产业分类说明，国际资本市场从来都是认可房地产业的金融属性的。

去年笔者曾经发表了一篇文章，其核心就是中国的房地产市场将要从一元市场走向二元市场，从目前的情况来看，这种趋势已经非常明显：让一个收入差距悬殊的国家的全体公民都面对一个统一的、以商业定价原则为导向的房地产市场，这显然是一种公共管理职能的不作为，其实，这个问题的“被意识”早在十多年前，那时的北京就兴建了几个大型的经济适用房居住区，目前来看，这些大型社区的整体规划、建设标准等至今仍不落伍，也使得一大批的青年和低收入者受了益，问题是，为什么这样的做法没有继续下来和发扬光大，个人认为，本质上还是一个财政的问题，当时的公共财政是否能够拿出这么多的资本来做这些事。??

当前的情况跟十年前已经有了很大的不同

一方面，城市商业住房价格的高企呈现加速的趋势，与普通阶层收入的差距明显拉大;另一方面，中国的传统的成家立业观，使得我们的每一位哪怕是大学毕业一年的年轻人、也要求有购买住房的权利(这在日本、香港等地其实都是不现实的)，这就是使得住房问题由经济问题转性为社会问题，政府不得不去面对。

另一个方面，不可否认，近十年GDP的告诉增长，也使得财政积累逐步雄厚起来。在这两个基本面条件的驱使之下，中国选择效法新加坡和香港模式，积极推进房地产市场的二元结构的形成，即：以政府补贴、政府投资、成本定价的方式兴建公租房、经适房、限价房，为社会的中低收入者提供住房保障。从这一措施的用意上显然是好的，但中国是个总体人口基数比较大的、处在城市化快速进程中的国家，财政的力量显然难以支持如此巨大的“满足行动”，况且，这一基本需求满足之后，等这批人士的基本居住问题解决之后，随后的要求则是：我住的房子不够好、不够大怎么办?是否政府要向今天的家长对待孩子一样，从小学、中学、大学、留学，一直管到买房、结婚、生子、孙子上学…大家可以回忆以下60-70年代我们对于住房的要求是什么?现在年轻人结婚的住房标准是什么?政府一直满足下去，财政的力量是否足够，毕竟，财政是国家的钱袋子，不可能不兼顾公共服务的各个方面，而不仅仅是个住房问题。

在这样的前提下，在重视房地产市场的公共供应的同时，在某些宠物经济学家的完全没有市场意识和经济理性的建议下，把市场化的部分打压到没有生气的局面，显然也不是明智之举，经济学家张五常先生对此也非常不解：而要促进房地产市场化部分的科学、合理发展，首先要解决的是房地产是什么的问题。

与其他产品不同，房地产产品有一个特殊的属性，就是金融属性，无视房地产的金融属性的行为，其实是可笑的、掩耳盗铃的行为，因为它确确实实的存在，明白了这个道理，对于制订房地产政策，以及由此对于经济所造成的影响，我们就回更加心中有数。而且我们可以看得到的是，房地产价格的巨幅滑落，其杀伤力不亚于金融危机。

中国的房地产市场，其金融属性表现得更为明显，原因很简单，因为中国市场的金融产品本来就非常匮乏，金融市场的监管相对严格，而金融创新明显缺乏。在这样的市场中，房地产责无旁贷地承担着金融工具和金融产品的责任，在以下方面发挥着作用：

(一)是普通百姓的投资工具。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入迅速增加，居民储蓄数额巨大，这只“笼中之虎”不能找到有效的释放途径，始终是中国金融系统的打问题，而从目前普通居民的投资手段来说，主要是股票、基金和存款。而众所周知，中国的股票市场不是一个有效市场，这个市场的波动幅度从6000多可以到1000多年，这显然不是普通百姓的承受范围;而存款利率在2008年的连续下调，导致存款的收益甚至与物价直属相抵之后事实上已经呈现负数，在这种情况下，居民选择投资于可见的房地产产品，即使不会大幅盈利，至少也不会向股市一样坐过山车、或者把个人变成上市公司研究专家而无心于工作。对于中国房市抄房族的宣传，其实是有些夸大，现实中的炒房组其实绝大多数不是这种情况，有的是个人改善居住条件、有的是孩子要入学、有的是接老人到城里安度晚年，在这样的动机的趋势下，很多人的理念是“不求房地产升值，只是因为它既可以住，还不会想股市一样“不靠谱儿”地狂跌，能保值就可以了”，对于这些百姓的朴素的投资需求，难道我们把她打下去就是正确的吗，难道就不应该让他们共享中国经济发展的成果吗?

(二)是抵抗通胀的重要手段。当前，我们已经无可置疑地进入了负利率时代，在当前的前提下，百姓辛苦积累的积蓄投资到房市可能非常尴尬，但放在银行，面临的结果只有一个，就是缩水。当然，我们可以说，抵抗通胀有多种投资手段，但现实的情况是，中国的股市根本就不是一个理性的投资场所，投资美元?美元正面临着对人民币贬值的风险，客观地看，投资房价适中的区域的房地产，显然至少是一个抵抗通胀的简单、易行。

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