根据目前国内房地产信托产品的运作方式,房地产信托产品可以分为贷款类、股权投资类、组合投资类、权益投资类等四种类型。
其中贷款类是指由房地产开发商将土地使用权、在建工程或现房作为抵押后申请信托借款,开发商在产品到期后还本付息的融资方式。股权投资类是指信托公司通过收购或增资获得项目公司股权,并通过项目顺利销售进而实现本金回收及投资收益实现。组合投资类则兼有股权投资及信托贷款等多种运作方式。权益投资类是国外较为流行的房地产信托运作方式,该类产品将持有的物业作为信托财产,以物业自身租金收入或经营收入等多种形式的稳定现金流作为投资收益来源。
国外房地产信托产品目前主要是由物业出租为基础的REITS权益类信托产品为主组成。与此不同的是,国内房地产信托产品的发行重点则是贷款类、股权投资类及组合投资类这三类房地产信托产品,而这也是与国内以项目开发为重点的房地产行业发展现状相适应的。
在这三类产品中,贷款类产品设计简单、抵押关系清晰,产品在本质上与银行房地产开发贷款类似,只是资金来源为信托公司募集资金,属于典型的信用类产品。
鉴于篇幅所限,本文的讨论重点是股权投资类及组合投资类房地产信托产品。为了便于进行讨论分析,本文将这两类产品统称为“开发型房地产信托产品”。