证监会：房企资本市场融资须征求国土部意见思维导图

琴瑟如你

2023-02-28

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3月7日，全国政协委员、中国证监会主席助理朱从玖回答本报独家提问时表示，证监会确实是在和国土资源部就有关房地产企业上市的合规性问题进行研究。将来会比照其他行业做法，审核房地产企业融资时，要征求国土资源部的意见，具体将涉及房地产企业在其专业领域对政策执行程度，如土地使用、预售房等情况。

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实际上，近半年来已上市房企再融资几乎无一成行，最近的获批申请是去年9月30日，张江高科、苏州高新、新黄浦三家公司发行债券。

有报道称，去年下半年，证监会联合国土资源部对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

朱从玖对本报记者表示，现行的发行审核监管中有一些具体做法，即对特殊行业的企业进行发行审核时，要就一些特定事项征求该企业所在行业主管部门的意见。

比如募资项目有没有立项要征求发改委意见，企业所在行业是不是国家限制发展行业，是不是两高行业或者国务院下发文件限制的六大行业，都要征求发改委意见。

而对金融企业，如银行，进行发行审核之前要有银监会的监管意见函，保险公司则要由保监会出具相关监管意见函。

至于房地产行业，朱从玖认为比较特殊，一是该行业备受关注，二是房地产企业有自身行业政策。因此有很多行业的政策和监管要求，证监会并不熟知，因此为保证房地产企业上市后更加稳定、更加规范运行，就需要就相关问题与主管部门沟通协调，“正在进行当中”。

“基本考虑是将来也会比照其他行业做法一样，也会征求国土资源部的意见，房地产企业在其专业领域对政策执行程度，有一个专业判断。”朱从玖说，具体可能会涉及到在土地使用、预售房等方面的政策执行情况。

全国人大代表、住房和城乡建设部部长姜伟新日前对媒体的表态与此不谋而合，“对房价增长过快要加强管理，首先还是增加各类住房的土地供应，并督促开发商尽快开工，打击住宅捂盘惜售。”

实际上，除在资本市场直接融资受到限制外，房地产企业获得资金的渠道还有两个：银行贷款和股权类融资。但这两种途径都不乐观。

从已公布信息来看，相比2009年的宽松信贷政策，2010年银行放贷总量将会减少，去年我国银行业新增贷款投放是9.9万亿元，今年放贷数量大概是7.5万亿元。也就是说，今年房地产开发商获得银行贷款难度将会增加。

另一方面，股权类融资同样面临严格的监管和审批。2月24日，银监会发文要求信托公司谨慎发放房地产开发项目贷款，不得以信托资金发放土地储备存款。

而开发商拿地的时候，却要缴纳更多的土地出让金首付款。去年12月17日，五部委联合发文规定，房地产开发商支付首付款比例不得低于土地总价的50%。而此前，并没有明确规定首付金比例，实际操作中大多遵循20%的标准。

从融资这个房地产企业的“咽喉”发力，温家宝总理提出的“遏制房地产价格过快上涨势头”的目标或见到一定效果。

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