今年7月23日，白下区某花园小区保安同正在封闭阳台的业主发生冲突。 晨报记者接到举报后，赶往现场采访。
当事人李女士称，上午9点左右，装修工人刚把玻璃等装修材料运到四楼家门口时，就有七八个保安冲上来，不问青红皂白就把装修材料强行搬下去，同时把工人的工具也夺走了。保安走到楼下时，还故意把一块钢化玻璃砸碎。她和丈夫上前阻拦，并要求物业领导过来，谁知保安竟然出手打人。后来其他业主都围了过来，保安一看，就赶紧打电话，来了十二三个保安围着他们打。这次冲突造成几位业主不同程度地受了伤。跑去拉架的业主王先生嘴角被保安打伤，到医院缝了八针。姓夏的业主在冲突中，脸上也被保安用对讲机打出了一个很深的伤口，到医院缝了10针。
而小区保安解释，事情根本不是业主所讲的那样。上午9点时，他们听说小区内一栋四楼业主正在装修阳台，三四个保安就赶紧上去劝他们不要装修，他们不听,保安才把装修材料搬下去的，谁知那些业主追到楼下，就先出手打保安要抢回装修材料。当场有个保安被打晕了过去。事后，受伤业主将打人的保安所在的物业管理公司以及开发商告上法院，索赔医疗费。
经过一次恶性冲突后，该小区物业管理公司和开发商决定用法律手段管理封闭阳台的业主。他们诉称，去年9月，杨先生向他们购买了某花园小区4楼的一套房子，在商品房买卖契约附件中约定，业主不得封闭阳台，否则按照房价的2%支付违约金。同时，杨先生与物业公司签订的《物业服务协议》、《装修协议》以及《业主临时公约》中均约定不许封闭阳台。因此要求杨先生拆除封闭阳台的无框玻璃，恢复阳台原状，以及支付契约约定的违约金12834元。
杨先生在法庭上辩称，房屋买卖契约中关于不得封闭阳台的约定属于格式条款，不具有合法性。在他拿到房屋后发现，在小区内如果不封闭阳台具有很大的安全隐患，并且噪音、卫生问题也影响居住。他曾多次向物业公司提出要求封闭阳台，但是一直没有得到答复。无奈之下，在房屋装修过程中，他请工人安装了无框阳台，他认为这并不影响小区的整体外观。另外，物业管理公司同他之间只是服务关系，他才是阳台的产权人，与物业管理公司没有任何关系。
经过审理，法院认为《南京市商品房买卖契约》、《物业服务协议》、《装修管理协议》及《业主临时公约》均为开发商和物管公司提供的格式合同文本，两单位对上述合同中限制杨先生权益的条款，未尽提醒义务，而该条款排除了杨先生对自家阳台享有的主要权利。因此，协议中关于不得封闭阳台的条款无效。另外，杨先生与其他封闭阳台的业主封闭阳台所使用的材料及其样式统一，不影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益。因此驳回开发商、物业公司的诉讼请求。
本案的主审法官称，由梁彗星先生起草的《中国物权法草案建议稿》中提出了“建筑物区分所有权”的定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物及其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。在目前法律没有明确约定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要是负责监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。
今年7月23日，白下区某花园小区保安同正在封闭阳台的业主发生冲突。 晨报记者接到举报后，赶往现场采访。
当事人李女士称，上午9点左右，装修工人刚把玻璃等装修材料运到四楼家门口时，就有七八个保安冲上来，不问青红皂白就把装修材料强行搬下去，同时把工人的工具也夺走了。保安走到楼下时，还故意把一块钢化玻璃砸碎。她和丈夫上前阻拦，并要求物业领导过来，谁知保安竟然出手打人。后来其他业主都围了过来，保安一看，就赶紧打电话，来了十二三个保安围着他们打。这次冲突造成几位业主不同程度地受了伤。跑去拉架的业主王先生嘴角被保安打伤，到医院缝了八针。姓夏的业主在冲突中，脸上也被保安用对讲机打出了一个很深的伤口，到医院缝了10针。
而小区保安解释，事情根本不是业主所讲的那样。上午9点时，他们听说小区内一栋四楼业主正在装修阳台，三四个保安就赶紧上去劝他们不要装修，他们不听,保安才把装修材料搬下去的，谁知那些业主追到楼下，就先出手打保安要抢回装修材料。当场有个保安被打晕了过去。事后，受伤业主将打人的保安所在的物业管理公司以及开发商告上法院，索赔医疗费。
经过一次恶性冲突后，该小区物业管理公司和开发商决定用法律手段管理封闭阳台的业主。他们诉称，去年9月，杨先生向他们购买了某花园小区4楼的一套房子，在商品房买卖契约附件中约定，业主不得封闭阳台，否则按照房价的2%支付违约金。同时，杨先生与物业公司签订的《物业服务协议》、《装修协议》以及《业主临时公约》中均约定不许封闭阳台。因此要求杨先生拆除封闭阳台的无框玻璃，恢复阳台原状，以及支付契约约定的违约金12834元。
杨先生在法庭上辩称，房屋买卖契约中关于不得封闭阳台的约定属于格式条款，不具有合法性。在他拿到房屋后发现，在小区内如果不封闭阳台具有很大的安全隐患，并且噪音、卫生问题也影响居住。他曾多次向物业公司提出要求封闭阳台，但是一直没有得到答复。无奈之下，在房屋装修过程中，他请工人安装了无框阳台，他认为这并不影响小区的整体外观。另外，物业管理公司同他之间只是服务关系，他才是阳台的产权人，与物业管理公司没有任何关系。
经过审理，法院认为《南京市商品房买卖契约》、《物业服务协议》、《装修管理协议》及《业主临时公约》均为开发商和物管公司提供的格式合同文本，两单位对上述合同中限制杨先生权益的条款，未尽提醒义务，而该条款排除了杨先生对自家阳台享有的主要权利。因此，协议中关于不得封闭阳台的条款无效。另外，杨先生与其他封闭阳台的业主封闭阳台所使用的材料及其样式统一，不影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益。因此驳回开发商、物业公司的诉讼请求。
本案的主审法官称，由梁彗星先生起草的《中国物权法草案建议稿》中提出了“建筑物区分所有权”的定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物及其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。在目前法律没有明确约定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要是负责监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。
今年7月23日，白下区某花园小区保安同正在封闭阳台的业主发生冲突。 晨报记者接到举报后，赶往现场采访。
当事人李女士称，上午9点左右，装修工人刚把玻璃等装修材料运到四楼家门口时，就有七八个保安冲上来，不问青红皂白就把装修材料强行搬下去，同时把工人的工具也夺走了。保安走到楼下时，还故意把一块钢化玻璃砸碎。她和丈夫上前阻拦，并要求物业领导过来，谁知保安竟然出手打人。后来其他业主都围了过来，保安一看，就赶紧打电话，来了十二三个保安围着他们打。这次冲突造成几位业主不同程度地受了伤。跑去拉架的业主王先生嘴角被保安打伤，到医院缝了八针。姓夏的业主在冲突中，脸上也被保安用对讲机打出了一个很深的伤口，到医院缝了10针。
而小区保安解释，事情根本不是业主所讲的那样。上午9点时，他们听说小区内一栋四楼业主正在装修阳台，三四个保安就赶紧上去劝他们不要装修，他们不听,保安才把装修材料搬下去的，谁知那些业主追到楼下，就先出手打保安要抢回装修材料。当场有个保安被打晕了过去。事后，受伤业主将打人的保安所在的物业管理公司以及开发商告上法院，索赔医疗费。
经过一次恶性冲突后，该小区物业管理公司和开发商决定用法律手段管理封闭阳台的业主。他们诉称，去年9月，杨先生向他们购买了某花园小区4楼的一套房子，在商品房买卖契约附件中约定，业主不得封闭阳台，否则按照房价的2%支付违约金。同时，杨先生与物业公司签订的《物业服务协议》、《装修协议》以及《业主临时公约》中均约定不许封闭阳台。因此要求杨先生拆除封闭阳台的无框玻璃，恢复阳台原状，以及支付契约约定的违约金12834元。
杨先生在法庭上辩称，房屋买卖契约中关于不得封闭阳台的约定属于格式条款，不具有合法性。在他拿到房屋后发现，在小区内如果不封闭阳台具有很大的安全隐患，并且噪音、卫生问题也影响居住。他曾多次向物业公司提出要求封闭阳台，但是一直没有得到答复。无奈之下，在房屋装修过程中，他请工人安装了无框阳台，他认为这并不影响小区的整体外观。另外，物业管理公司同他之间只是服务关系，他才是阳台的产权人，与物业管理公司没有任何关系。
经过审理，法院认为《南京市商品房买卖契约》、《物业服务协议》、《装修管理协议》及《业主临时公约》均为开发商和物管公司提供的格式合同文本，两单位对上述合同中限制杨先生权益的条款，未尽提醒义务，而该条款排除了杨先生对自家阳台享有的主要权利。因此，协议中关于不得封闭阳台的条款无效。另外，杨先生与其他封闭阳台的业主封闭阳台所使用的材料及其样式统一，不影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益。因此驳回开发商、物业公司的诉讼请求。
本案的主审法官称，由梁彗星先生起草的《中国物权法草案建议稿》中提出了“建筑物区分所有权”的定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分有单独所有权，并就建筑物及其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。在目前法律没有明确约定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要是负责监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。
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