在建工程转让条件思维导图

丸子家的猫

2023-02-28

浏览量: 0

在建工程转让

房地产法

建设工程

承包转包

如今城市中心的商业楼房重建，规模结构重组也是见怪不怪的了。但是其涉及的资金人力和物力是巨大的，在建工程的承包也是繁琐的。那么，在建工程转让条件是什么呢？我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天树图网的小编就带你详细了解与之相关的法律问题。下面，请看详细介绍。

树图思维导图提供《在建工程转让条件》在线思维导图免费制作，点击“编辑”按钮，可对《在建工程转让条件》进行在线思维导图编辑，本思维导图属于思维导图模板主题，文件编号是：a200c06bc6a349209d9ce003c981ddb0

思维导图大纲

一、在建工程转让条件

1、土地出让金全部交付

按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上，某些地方政府经常采取一些变通做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。

2、已投资开发条件

《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。

3、不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让，则上述限制性条件将均不适用。换言之，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定，项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去，二不受上述各项要求的限制。有人认为这种做法或有规避法律之嫌。对此，笔者认为，股权转让是由项目公司股东与受让方之间进行，其依据的是《公司法》中对股东有权在合法前提下转让其股权的相关规定，股权转让后土地使用权权利主体并未发生变更，不涉及上述《房地产管理法》中物权层面对土地使用权流转的限制。因此，在建工程开发投资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转让的方式进行操作。

二、何为违法建筑？

我国法律条文并没有对违法建筑给出一个明确的定义，在称谓上经历了一个由违章建筑到违法建筑的演变。自2011年的国有土地上房屋征收与补偿条例颁布开始，行政、司法、学界均趋向认同违法建筑的称谓。

称谓上的争议主要围绕违法建筑中的法应当包含哪些，有的认为法仅指法律、法规以及地方性法规，有的则认为法应当仅指法律、法规和合法有效的规章，还有的认为泛指一切有约束力的规定，即指包括违反法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章、地方政府政策等等，上述争议某种程度上是探究违法的程度从而界定违法建筑的实质要素。

其实，在界定违法性时应当结合行政许可这一形式要素。违法性和行政许可是违法建筑界定的实质要素与形式要素，缺一不可。台湾王泽鉴先生在其著文虽仍用违章建筑之称谓，但其在界定该概念时明确持该观点。从行政许可的法律渊源上看主要是法律、行政法规及规章，地方性法规、省级规章可在一定条件下设定行政许可，其余规范性文件一律不得设定行政许可。

结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出，违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。以此界定，能够帮助我们有效厘清违法建筑的概念。

三、工程转包会有哪些法律后果

我国法律、法规及《司法解释》均明确禁止转包并对转包的处理作出了明确的规定。

（一）转包行为无效。

我国《合同法》、《建筑法》及《建设工程质量管理条例》均明确禁止转包行为，《合同法》第五十二条明确规定违反法律法规的强制性规定无效，《司法解释》第四条更是进一步明确规定承包人非法转包建设工程的行为无效。

（二）转包人因非法转包建设工程所获取的非法所得要予以没收。《司法解释》第四条规定：“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。”

（三）建设工程质量合格的，转承包人可以直接向发包人主张工程价款。按照《司法解释》第二条规定，虽然在转包的情况下，转包合同无效，但如果转承包人(实际施工人)承建的建设工程质量合格的，转承包人仍然可以主张工程价款，并且按照《司法解释》第二十六条的规定，作为实际施工人的转承包人可以直接向发包人主张工程价款，发包人只在欠付承包人(转包人)价款的范围内承担责任。

（四）转包工程的，转包人还可能受到行政处罚。我国《建筑法》第六十七条第一款规定：“承包单位将承包的工程转包的，或者违反本法规定进行分包的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。”

国务院颁布施行的《建设工程质量管理》第六十二条规定：“违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费百分之二十五以上百分之五十以下的罚款；对施工单位处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。