房屋买卖合同无效如何解除合同思维导图

感情愚钝

2023-02-28

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房屋买卖合同无效

房地产法

房产买卖

房屋装修

房屋买卖合同的解除，应该经过双方当事人协商一致后解除合同，当双方意思表示相同时，就可以解除了。如果合同是无效的房屋买卖合同，损害了第三人，集体或者国家的利益，是可以行使法定的解除权的，不过也应该通知对方当事人。

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思维导图大纲

一、房屋买卖合同无效如何解除合同

（一）协议解除的程序

协议解除取决于双方有一致的解除合同的意思表示，不需要有法定解除权的存在。双方解除合同意思一致的达成一般也要经过要约、承诺两个阶段，当双方协商一致时，合同就被依法解除了。当然当事人也可另行约定合同解除的时间。此外，在合同必须经有关部门批准的情况下，有关部门批准解除的日期才是合同解除的日期。

（二）行使法定解除权的程序

法定解除权是当事人以单方的意思使合同解除的权利，按其性质来说，不需要经过对方当事人的同意。《民法典》第562条对行使解除权的程序作了规定：

1、通知对方。

当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，应通知对方当事人；发生法定情形而使当事人享有解除权的，解除权人如果选择解除合同，同样也应通知对方当事人。在这两种情况下，合同从通知到达对方当事人时起解除。

2、对解除合同存在异议的，可请求法定机构解决。

当事人一方解除合同的通知到达对方后，对方不同意解除合同的，可向法院起诉或依据仲裁协议向仲裁机构提出申请，请求确认解除合同的效力。对于这些有效裁定，当事人必须执行。

3、法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应遵守特别程序的规定。

如《中外合资经营企业法》规定，“合营企业如发生严重亏损、一方不履行合同和章程规定的义务、不可抗力等，经合营各方协商同意，报请审查批准机关批准，并向国家工商行政管理主管部门登记，可终止合同。不依法报请批准，或者未依法办理登记的，不发生解除合同的效力。”

此外，在因不可抗力致使合同不能履行而发生解除权的情况下，双方当事人都享有解除权；在因一方违约而发生解除权的情况下，对方当事人享有解除权；在依合同约定而发生解除权的情况下，解除权的归属应根据当事人的约定来确定。

（三）法院裁定的程序

在适用情事变更原则解除合同的情况下，当事人可以向法院提出解除合同的请求，由法院根据案件的具体情况和情事变更原则的法律要件来裁决。

对于无效合同、特别是故意违反法律和社会公共道德的合同来讲，应该当然无效，即使当事人不主张无效，有关国家机关也应主动干预。无效合同的确认权归仲裁机关和人民法院，宣告合同无效是国家行为。

二、房屋买卖合同无效的处理结果

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

（五）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

三、北京农村宅基地房屋买卖合同无效的处理情形

（一）根据《民法典》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据《民法典》第57条，实践中，法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，作出不同的判决。

（二）对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。

（三）无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理：

（四）根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。

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