法官点评：承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行装修的，因此种行为侵害了所有权人对其房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，能够拆除的，可以责令拆除；造成财产损失的，应当负赔偿责任”，此项规定为处理上述纠纷提供了直接法律依据。
某汽车驾驶员培训学校租用李女士43平米房屋的南屋，作为汽校报名处使用，年租金为1万元，租期三年，时间为2007年3月至2010年3月，租金为上打租，每半年付一次租金。2007年3月16日，李女士收到房租费5000元，将南屋交付给驾校。后驾校未经李女士同意，在承租的房屋上安装了“驾校报名处”的牌匾，支付费用6000余元，对室内进行了粉刷，支付费用220元。2007年9月15日，李女士将争议的房屋另租给他人，做餐饮使用。驾校起诉要求解除合同，判令李女士赔偿安装牌匾损失、室内外装修损失。
法院认为，因李女士将租给驾校的房屋又另租他人，并已开起饭店，故应认定李女士违约。虽驾校装修房屋未经房主明确同意，但对房主有明显的现实利用价值，对李女士房屋不构成侵权。因李女士违约，导致驾校按合同约定期限使用三年不能实现，故李女士应对驾校未能使用的时间折价赔偿。
法官点评：房屋租赁合同被提前解除的，应按照当事人的过错责任分别处理。在装修未经出租人同意的情况下，因承租人的过错导致合同被提前解除的，承租人无权要求出租人对装修损失进行补偿，在装修经同意的情况下，按照合同约定或过错原则处理。如果因承租人过错导致合同解除，一般装修不予补偿，如确有较大利用价值，可适当补偿，但一般不超过实际价值的三分之一。
田某租用闫某的118平方米门市网点用于经营，租期为5年，合同约定：田某租赁期满，房屋内的装修不得破坏，与租赁房屋一并交给闫某。在合同履行到第三年时，因田某未按约定给付22万元房租，并已超过给付房款期限一个月，闫某提出解除租赁合同，但田某拒不腾房。法院依法解除闫某与田某的房屋租赁合同，判决田某给付拖欠的房租22万元、违约金10万元，田某按合同约定将所租赁的门市房上的四壁、顶棚上的附属物等均完好返还给闫某。
法官点评：合同约定租赁关系结束后，装修归出租人所有，但因一方违约而导致合同被提前解除的，如系出租人违约造成合同被提前解除的，承租人有权要求出租人对装修损失作补偿。如系承租人违约导致合同被提前解除的，一般来说，装修应无偿归出租人所有。但如果承租人违约应承担的责任与装修价值悬殊的，且确有再利用价值的，可酌情由出租人给予承租人适当补偿。
张某租用赵某的清水门市房用于经营，并在租用后进行了装修。但由于租用的房屋进入第一个供暖期后无法供暖，张某没向赵某按时交纳租金，被赵某告上法庭，张某则反诉要求赔偿装修损失。法院认为，因供暖公司未予租赁房屋供暖，客观上造成租赁房屋存在重大瑕疵，导致张某不能实现租赁房屋的目的，故法院对双方提前解除合同的请求，依法予以支持。因房屋存在瑕疵已不能在合同期限届满内使用房屋，故不能按照双方关于合同期满后装修不予补偿的约定处理。本案中导致合同提前解除的原因是房屋不能供热，出租方和承租方均没有过错，根据公平原则，张某对租赁房屋的装修使赵某的房屋增值，更便于使用，赵某提前收回房屋，客观上使原应由张某受益一定期限的装修转变为赵某受益，赵某应对张某不能受益的部分进行折价补偿。本案调解结案。
法官点评：因不可抗力致使合同不能继续履行，出租方和承租方对合同终止均无过错的情况下，除双方当事人自行约定对装修物的损失进行补偿以外，法院只能依据公平原则，在考虑双方当事人实际损失情况的基础上，对装修物损失进行公平分担。
