浅谈某租赁合同纠纷案中的违约赔偿问题思维导图

浪尖

2023-02-27

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案情简介：2001年3月8日，原告陈某与被告张某签订一份租赁协议，约定：原告将位于佛山市某繁荣路段的自有商铺一间出租给被告张某使用租赁期限自 2001年2月19日起至2003年11月30日止，每月租金3200元;被告需交纳租赁按金6300元于原告，该按金原告将于合同期满三日内退还，但如被告违约，原告将有权没收该按金。之后，被告将所租商铺用于经营皮具生意，店铺招牌为“某某皮具行”。

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思维导图大纲

2003年11月30日，原告与被告张某的丈夫即被告李某就续租该商铺事宜签订一份租赁协议，约定：续租期限一年，自2003年11月30日起至2004年11月30日止;每月租金3400元。同时约定：被告张某于上期交纳的6300元租赁按金继续保存于原告处，原告将在租赁期满被告搬出三日内在扣除水电等费用后如数退还。该协议其他条款与2001年3月 8日租赁协议基本相同。之后，被告仍然将所租商铺用于经营皮具生意，店铺招牌仍为“某某皮具行”，持牌人仍然为被告张某。2004年10月28日，原告因与某袋业有限公司(下称袋业公司)签订《合作协议》，约定：原告提供位于佛山市某路的自有商铺作为经营场所，共同开办工艺袋专卖店，原告应在2004年 12月3日前开铺销售，如有延误，每日支付违约金500元，延误达30天，袋业公司有权解除协议。

之后，原告通知两被告，合同租赁期届满之日后将收回商铺自用。两被告接到通知后，虽然表示要求续租，但被原告所拒绝。由于春节即将来临，春节前后是皮具的销售旺季，两被告在续租要求遭到拒绝后，多次向原告表示，被告将拒绝依约交还商铺。原告遂于2004年11月10日委托律师以书面方式再次通知被告，续租期满后原告收回商铺自用，要求被告于续租期满日履行租赁协议清场交还商铺给原告。但是两被告一直不予理睬，续租期限届满后，依然无理霸占原告的商铺，恶意拒不交还。两被告拒绝交还铺位，使原告无法和袋业公司合作开办工艺袋专卖店，使原告不得不向袋业公司每日支付违约金500元。

2004年12月6日，原告遂委托律师向法院起诉，要求：1、判令被告立即将商铺清场后交还给原告;2、判令被告向原告支付从2004年12月1日起至被告将上述商铺清场后交还给原告之日租金损失670元(暂计起诉至之日);3、判令被告赔偿因违约造成原告从2004年12月4日起至被告将上述商铺清场后交还给原告之日的经济损失1500元(每日500元，暂计起诉至之日)。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。由于起诉后，被告仍然一直拒绝交还铺位，而案件审理期限又长达几个月，原告不得不按照《合作协议》的约定向袋业公司支付了违约金15000元。

我国《合同法》第一百一十三条第一款规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，该条款是对损失赔偿的计算方法的规定，体现了我国合同法对赔偿违约责任的基本态度。

我国合同法的违约损失赔偿一般仅仅限于财产损失。根据大陆法系的观点，违约造成的财产损失有消极损失和积极损失两种。所谓积极损失，是指既存利益因违约行为而减少的现象，我国民法理论叫作直接损失。所谓消极损失，是指本可以取得的利益因违约行为而未获取的现象，又称可得的利益损失，我国民法理论叫作间接损失。而损失赔偿的定义，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给权利方造成财产上的损失时，根据法律规定，违约方以其财产赔偿对方蒙受的财产损失的一种违约责任形式。损失赔偿的构成要件有三项：1、必须有违约行为;2、受害人必须有损失;3、违约行为与损失之间有因果关系。损失赔偿的范围为违约所造成的损失，我国合同法规定的损失赔偿的范围合同履行后可以获得的利益，即既包括直接损失，又包括间接损失。关于损失赔偿的限度，我国合同法采纳了可预见理论作为限制赔偿责任的依据，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

由于在多大的损失额度是“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的问题上，我国缺乏“操作性”的相关法律规定，基本上完全由法官的自由裁量决定。在前述租赁合同纠纷案中，一审判决支持了原告第1、2、4项请求，但对第3项请求，一审判决认为，原告在租赁期届满前的合理期限内已经书面通知不再续约，要求依约交还铺位，被告的违约行为导致原告不能履行与他人的合作协议，给原告造成违约金损失，被告应承担赔偿责任，但被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失应该是铺位的租金损失，应与其自己的租赁合同所约定的租赁费用相当，原告请求按每日 500元的违约金标准计算经济损失超过了被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失额度，故依据《合同法》第一百一十三条第一款规定，只是判决被告赔偿原告2004年12月3日至2005年1月7日的损失额(3400元/月÷30天×35天=3966元)。