南阳对外贸易基地开发中心诉南阳市经济实业开发公司解除条件成就提前收回出租房屋案思维导图

情痞有泪

2023-02-27

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核心内容：下面，树图网房地产小编为您介绍一个租房协议纠纷案例，通过法院对这个案例的判决，为您介绍租房协议纠纷需要注意什么问题。

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思维导图大纲

1993年8月1日，原告的前身南阳地区粮油食品进出口贸易公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份租房协议书。协议书第一条约定：甲方同意将麒麟路116号院内原接收棚空房二排共16间租给乙方使用，时间3年，自1993年8月1日到1996年7月30日止，每年租金5000元。协议书第五条约定：乙方在租凭期间，若甲方和上级单位业务的扩大，需用租房和场地时，甲方有权提出终止合同和调整租房位置，乙方应服从甲方的意见，不得以任何理由拖延时间，否则，乙方承担责任和损失。协议签订后，双方各自按约履行。1994年9月24日，经南阳地区对外经济贸易委员会发文，将原告名变更为现名。同年12月26日，原告以本单位欲成立一塑料包装厂，需用出租给被告的房屋为理由，要求提前终止与被告的租赁关系，双方协商未果，原告诉至南阳市卧龙区人民法院。该院以原告仅有可行性研究报告，没有相应批复同意设立此厂的文件为理由，于1995年4月21日判决驳回了原告的诉讼请求。1995年6月，原告办厂的可行性报告经南阳市外经委、南阳市计委批复同意，随后申领了营业执照，并购进了设备急待安装，其他各项筹备工作也正在进行。原告购进的设备因无处存放，暂在外租房存放。为尽快解决所办厂的厂房、设备安装及开工问题，原告于1995年8月18日以有了新的事实和证据为理由，又向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，要求终止与被告的租房协议，收回出租给被告的房屋。被告答辩称：原告的诉讼请求被驳回后，既未上诉，又未要求再审，现又以同一理由向原审法院起诉，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第(五)项的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

【审判】

本案在审理过程中，经卧龙区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、原告要求终止与被告所达成的租房协议，被告同意。二、被告于1995年9月28日前全部腾出租用的原告之房，调整到原告院内西北边12间房内，被告可以继续使用晒场。被告在1996年3月15日前全部搬出调整之房。三、调整后的房屋，从1995年8月1日至1996年3月15日的租金共计1500元，由被告付给原告。四、诉讼费70元由原告负担。卧龙区人民法院经审查，认为上述协议符合有关法律规定，予以认可，于1995年9月25日制发了调解书。

【评析】

对于本案原告就终止与被告的租房协议再次起诉，法院是否应予立案受理，有两种不同意见：一种意见认为，法院曾驳回了原告的同一诉讼请求，该判决业已生效，现原告又以同一诉讼请求再次起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第(五)项“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，此案不符合立案受理的条件，应告知原告按申诉处理。另一种意见认为，应立案受理。因为，原、被告签订的租房协议表现为附条件的民事法律行为，原判是在所附条件尚未成就时作出的，现所附条件要求的法律事实已经发生，具备了请求终止协议的要件，应当作为新案予以受理，此并不违背上述法律规定。双方的租房协议第五条规定：“乙方(被告)在租赁期间，若甲方和上级单位(原告)业务的扩大需用租房和场地时，甲方有权提出终止合同和调整租房位置，乙方应服从甲方的意见，不得以任何理由拖延时间，否则，乙方承担责任和损失。”其中，“若甲方和上级单位业务的扩大需用租房和场地时”，即为所附条件。是否发生这种法律事实，就成了终止租房协议的根据。我国民法通则第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事行为在符合所附条件时生效。”

在现实生活中，行为人如果希望自己实施的法律行为暂不生效，而在符合某种特定条件时才生效，或在生效后出现某种特定条件时失效，即可在实施该民事法律行为的同时设定一定的条件，并以该条件的是否成就作为确定其效力的依据，这就是附条件的民事行为。本案原、被告在租房协议中约定了协议生效后，如原告方业务扩大需要租房和场地时，原告方有权终止协议。因此，当原告方办厂报告被批准并取得工商营业执照时，终止协议的条件就成就了，其提起诉讼，要求按协议的约定收回出租的房屋，法院就不能以原判已发生法律效力，当事人又起诉的，不应立案受理为理由，不予立案受理，而应从实体上支持原告的诉讼请求。所以，法院对原告的再次起诉予以受理，并作出原告胜诉的判决，是正确的。

责任编辑按：

本案从实体上看，原、被告之间所签订的租房协议，因其第五条规定的内容，该行为应属一种附条件的民事法律行为。再具体分析，它是一种附解除条件的民事法律行为。所谓附解除条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和民事义务，应当在所附的条件成就时失去效力，或者说在所附条件成就时原建立的民事法律关系提前终止的条件。在本案中，双方在确立租房关系的同时，确立了在约定租期期满之前提前终止或变更租房关系的条件，即“若甲方和上级单位业务扩大，需用租房和场地时，甲方有权提出终止合同和调整租房位置，乙方应服从”，此便是所附的解除条件。解除条件的作用，是使已经发生法律效力的民事法律关系失去法律效力，或者说提前结束或变更双方之间已有的法律关系。现甲方即原告确出现了业务扩大，需收回出租房的情事，按双方所附条件，甲方有权终止合同，乙方应当服从。即双方约定的解除条件中的特定法律事实出现了，条件成就了，法院即应从实体上支持原告的诉讼请求。从程序上看，原告的两次起诉都是根据同一租房协议，都是认为所附解除条件成就，似乎发生了“一案再诉”的问题;根据“一事不再理”的原则，似乎法院不应受理原告的第二次起诉。同时，法院第一次作出的是“驳回诉讼请求”的实体判决，而不是“准许撤诉”的裁定，按照民事诉讼法第一百一十一条第(五)项“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，似乎法院也不应受理原告的再次起诉，而应告知原告申诉。

从这也可以看出，本案这种情况，类似于判决不准离婚、判决维持收养关系、判决确定抚养关系等案件，原案的原告是可以同一诉讼请求、不同的事实基础再次起诉的;法院不但应当再次受理，而且应当作出新的实体判决。从这还可以看出，对原判已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，应如何具体处理，现行民事诉讼法第一百一十一条第(五)项的规定，是不够用的;在实际操作上，也不能机械地一律照搬该项的规定。