住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将银行住房抵押贷款按照不同期限、不同利率、不同种类进行分解，然后对其重新组合、重新定价，并以此为依据发行具有不同风险和收益特征的信贷证券。通过该证券的发行，金融机构将长期的贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，为其发放新的贷款提供了可能性，最终达到提高银行信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产流动性的效用和目。所以，进行住房抵押贷款证券化完全有其积极的作用。
但是，我国在处理住房抵押贷款证券化问题上也存在着许多现实、体制以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展：
1.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
住房抵押贷款是银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一。我国的个人住房贷款基本上都是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，在产品设计、制度建设、风险管理等方面都吸收了国外银行成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但是，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。就四家商业银行来说，任何一家的住房抵押贷款规模目前都难以达到证券化的规模经济的要求。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展
2.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
贷款条件等贷款要件的标准化是形成住房抵押贷款组群的前提，但是，根据我国的实际情况，银行办理住房抵押贷款的*作还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款格式，尽管中国人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各个地方、各个商业银行之间在具体操作上还没有形成全国统一的标准化的住房抵押贷款体系。
3.中介机构包括SPV、信用评级机构、担保机构等的缺乏和不规范性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：
资产证券化必须通过特殊目标公司即SPV作为中介机构，使得证券化资产的风险、收益与发起银行的资信隔离，并提高该项目的信用级别，以实现预期目的。但我国目前还未有此类公司的建立。
住房抵押贷款证券化具有转移信用风险的特征，所以，必须通过规范和真正符合公平、公正和科学标准的信用评级机构，对这类证券进行调查，评估其风险。截止到1999年底， 我国虽然已有资产评估机构116家，证券评级机构2家，数量不少，但缺乏质量。信用评级机构的运作不规范，信用评估不细致，透明度不高。并且，许多评级机构与政府、企业、银行、证券公司有着密切的联系，不符合中立规范的要求，难以做到公正、独立的评估，甚至可能出现美化资产、随意提高信用级别的情况。因此，缺乏被市场投资者普遍接受的规范、科学和独立的信用评级机构，必然会约束住房抵押贷款证券化的顺利发展。
在住房抵押贷款证券化过程中，为了保证发行人按时支付投资本息，信用增级是不可缺少的环节，信用增级需要由信用度高的担保机构来支持。但我国目前却缺乏类似美国政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这样的外部信用增级机构，这必然会极大地约束住房抵押贷款证券化的发展。
4.投资者的结构性缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
抵押贷款证券是一种结构非常驻复杂的证券，大多数个人投资者因难以进行深入的分析和预计而购买热情不高，所以主要依靠机构投资者参与投资。但是，我国机构投资者参与证券市场的领域和参与程度都受到法律的严格限制，如根据保险法的规定，保险资金不得投资于企业证券和资产支持证券，人寿保险金、养老基金等的投资方向和金额也有明确的法律制约。所以，必须培育机构投资者，扩大市场需求。
5.有关法律制度中存在的一些缺陷会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
《商业银行法》规定商业银行在国内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，这些禁止性规定并没有错。但是，《商业银行法》没有规定商业银行是否可以通过发行抵押贷款支持证券（债券）的形式出售贷款、筹集资金。这就使我国商业银行进行资产证券化进程受到商业银行法律制度的约束。不过，《商业银行法》关于商业银行可以经营“经中国人民银行批准的其它业务”的规定缓解了这种约束，所以，我国住房抵押贷款证券化的发展最终取决于中国人民银行的批准。
住房抵押贷款证券化必然涉及银行与借款人之间借贷合同的债权转让问题。而根据《合同法》的规定，我国对合同债权的转让采取了通知债务人的原则，依此规定，银行将抵押贷款出售给SPV时必须通知债务人和保证人、抵押人。这样，在通知的过程中，必定会产生许多的成本费用，并会在客户中产生不好的影响。因此，基于对成本和声誉的考虑，商业银行从事住房抵押贷款证券化业务的积极性会受到一定程度的打击，由此约束了我国住房抵押贷款证券化的发展。
另外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前均无相关的法律法规规定。这样也就会大大地约束我国住房抵押贷款证券化的发展。
6.债券市场的规模小、流动性不足以及信息披露失真等现状会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
住房抵押贷款证券主要是金融债券，目前，我国债券市场的规模较小，主要品种是国债，普通企业债券和金融债券的规模都不大，企业债券包括金融债券市场的规模受到宏观计划的严格控制，且投资者结构很不合理，缺乏一定的数量的机构投资者。尽管我国企业债券比股票起步早，市场发展程度却比股市迟缓，但发达国家的债券市场规模却远远大于股票市场规模。这种债券市场规模较小的现状客观上制约着住房抵押贷款证券化的发展。
并且，目前我国债券市场缺乏流动性，能够在上海和深圳证交所上市的债券以大型中央企业债券为主，大多数债券不能上市公开交易，只能以私募的方式发行，这种缺乏流动性的格局也制约着我国住房抵押贷款证券化的发展。
另外，从客观上讲，包括住房抵押贷款证券化在内的资产证券化是现有融资方式中最复杂的一种，其投资者对金融资产和证券化方案的选择完全依赖于对资产信息的披露，要求对信息披露的真实、准确；并且，由于涉及许多参与者，不同的参与者对信息披露有不同的要求，所以，需要完备的机制和措施来确保信息披露的真实和准确。我国对证券发行虽然规定了一系列的信息披露制度，但是，对金融机构提供真实、准确信息的保障和监管力度与先进国家仍然有相当的差距。这样就难以发挥住宅抵押贷款证券化所提供的专业化分工的效益。
7.各种难以防范的风险会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
在住房抵押贷款证券化过程中，各方参与者会遇到借款人提前偿付风险、流动性风险、定价风险、结构性风险等风险，这些风险的客观存在必将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
所谓的提前偿付风险是指原贷款的借款人在市场利率下降特别是大幅度下降等有利于借款人的种种原因发生时，提前偿付完其所有的借款，投资者不得不对收回的现金进行收益率较低的再投资，从而要承受一定损失，由此形成了对投资者的投资风险。
另外，住房抵押贷款证券毕竟是在我国刚刚萌芽的一种证券，不但市场规模小，而且，参与者较少，所以，流动性相对较差，投资者难以在二级市场上进行销售退出变现。这样，投资者不得不面临着因债券流动性差而带来的流动性风险。
再次，住房抵押贷款证券的定价比较复杂，受到基础资产收益、信用增级结果以及SPV设计技巧的影响，所以，如果证券定价过低，则缺乏对投资者的吸引力，而如果定价过高，则意味着将积累大量的风险，并且，我国住房抵押贷款证券化正处于起步阶段，只能在模索中前进。所以，如何定价本身将存在较大的风险。
最后，住房抵押贷款证券化是将抵押贷款进行重组和信用增级后再分割转让给投资者，其中，包含着技术风险、欺诈风险和证券等级下降风险等，所以，住房抵押贷款证券化的设计是否合理关系到证券化活动的成败。
8、证券化人才的缺乏会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
住房抵押贷款证券化是一项综合性很强的融资业务，证券化的设计、运营及其所涉及的证券设计、销售、担保、评估、财务会计等各个环节，均需要大量高素质的具有先进金融、财务、市场、法律知识和实践经验的专业性人才。但是，对于资产证券化进程过程来说，我国现有的这方面人才在数量和质量上都很缺乏，由此当然会制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
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