上诉人（原审被告）：重庆市万州区五金交电化工有限责任公司。
被上诉人（原审原告）：重庆市万州区万川物业管理有限公司。
上诉人重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与被上诉人重庆市万州区万川物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2010年4月7日作出( 2009)万民初字第3500号民事判决，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2003年12月5日，被告五交化公司与同顺公司签订房屋租赁合同，约定：“同顺公司将位于重庆市万州区高笋塘2号的自有产权房屋万川花园第28层，第29层，第30层旋转餐厅出租给五交化公司经营餐饮业，出租面积合计1388.90㎡，租期五年，从2003年12月10日起至2008年12月9日止，租金从2004年2月10日开始起算，此时也视同已开业，物业管理由承租方与出租方聘请的物管公司另行签订物业管理服务合同”。同日，原告万川物业管理服务公司与被告五交化公司签订了前期物业管理服务合同，约定:“被告将其所经营的万川花园第28、29、30楼餐厅面积1388. 90㎡的房屋的物业委托原告进行，服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生以及维护公共秩序等。原告按建筑面积每月每平方米2. 5元向被告收取物业管理服务费，被告在每月1日缴纳上月的费用，逾期按日5%。向原告缴纳滞纳金。同时被告每月向原告交纳电梯使用费5400元。”合同签订后，原告依约为被告提供了物管服务。原、被告的物管合同期满后，双方未续签合同。被告向原告给付物业管理服务费至2005年7月止(于2005年7月11日最后一次付费)，并于2005年7月11日向原告给付了当月的货用电梯使用费1300元。2004年5月31日，重庆市万州区公安消防支队作出《关于万川花园和金顶旋转餐厅消防情况的汇报》，查明该栋大楼存在火灾隐患，要求进行整改并经消防验收合格后再投入使用。2005年9月12日，被告函告同顺公司因其未提供消防验收合格手续、解决消防安全等，影响餐厅营运，该公司决定于2005年9月12日歇业。之后，被告停止了餐厅的营业，但未向同顺公司交还房屋。2009年3月17日，同顺公司向被告收回了出租房屋。此间原告仍在进行该楼的物管工作。被告经营餐厅期间，原告公司工作人员在被告餐厅挂帐消费，庭审中经双方认可，原告尚欠被告餐费26563元。庭审中被告未向本院提供向原告催款该费的证据。
该院认为，原告万川物业公司与被告五交化公司签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，被告租用的房屋虽未经消防验收合格，但该房屋不系原告所有，被告在使用该房屋期间，原告为其提供了物业管理服务，故被告应依约向原告付物业管理服务费以及电梯使用费，其计费期间，因自原、被告合同期满后至2009年3月17日同顺公司向被告收回出租房屋时，原告仍对该房进行了物业管理，故被告应向原告给付该期间内的物业管理服务费，原告要求被告给付2005年7月10日至2009年3月 16日期间物业服务费的主张，因2005年7月的物业服务费被告已经给付，应从2005年8月起算；其计算标准，因原告在2005年7月11日向被告收取物管费时，仍按合同约定每月2.5元/㎡，标准计收，故本院仍按该标准予以计算确认为149306.75元(2. 5元/月㎡×1388.90㎡ ×43月)。对原告向被告主张的2005年2月10日至2005年9月12日期间的客用电梯费37800元(5400元/月×7)，其时被告餐厅尚在继续经营，对原告该主张，本院亦予支持。对原告向被告主张的2005年7月10日至2005年9月12日期间的货用电梯费2600元，被告虽于2005年7月11日向原告交纳了当月的货用电梯费1300元，但双方在合同中对该费用未作明确约定，原告亦未提供之后与被告对该费协商一致的证据，故对原告该主张，本院不予支持。对原告主张以上各费的滞纳金，因原、被告在物管合同期满后，未续签合同，故对原告该主张本院不予支持。对被告反诉主张的餐费26563元，其请求已超过法定诉讼时效，本院不予支持。判决:一、被告重庆市万州区五金交电化工有限责任公司给付原告重庆市万州区万川物业管理有限公司物业服务费149306. 75元。二、被告重庆市万州区五金交电化工有限责任公司给付原告重庆市万州区万川物业管理有限公司客用电梯费37800元。以上给付事项限在本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告重庆市万州区万川物业管理有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告重庆市万州区五金交电化工有限责任公司的反诉请求。
重庆市万州区五金交电化工有限责任公司向本院上诉称：一审判决没有正确适用法律，判令上诉人歇业后给付物管费不公平、不合理。一、上诉人歇业后没有订立合同的意思表示，委托关系不成立；二、被上诉人在一审举示的第七组证据，只能证明双方已解除委托关系；三、被上诉人举示的万川物发[2005]13号公函也明确表明，物管协议只续签一年，说明被上诉人也只有续签一年合同的意向；四、即使委托关系成立，依据《物业管理条例》第六十七条的规定，物管企业不享有直接起诉的权利；五、上诉人反诉请求没有超过诉讼时效。
本院二审审理中，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司向本院提交以下证据：一、2005年9月12日上诉人给同顺公司发的函，证明上诉人已歇业，不再租赁房屋，双方对损失进行协商；二、上诉人2007年10月8日起诉同顺公司的民事诉状，证明未超诉讼时效。重庆市万州区万川物业管理有限公司质证后认为这些证据与本案无关，函是发给同顺公司的，并没说不要我们服务，房屋仍是上诉人占有的，上诉人有损失应向同顺公司主张，与我方无关。重庆市万州区万川物业管理有限公司向本院提交以下证据：一、万川房地产开发公司与重庆市万州区万川物业管理有限公司2001年12月28日签订的《前期物业管理协议》，证明该公司一直对万川花园整栋大楼进行物业服务；二、万川花园交付使用协议书、办理产权证书统计表等；三、万川花园消防验收资料；四、重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与同顺公司之间的函件、招商广告；五、万川花园的商品房预售许可证。重庆市万州区万川物业管理有限公司质证后认为：1、前期物业管理超出《物业管理条例》规定的三年的期限，不具法律效力，对业主及相关人均无约束力；2、证据二中的房屋交接不能证明验收合格，部分房屋消防合格不能证明整栋房屋都合格，对办证情况不发表意见；3、证据三不能证明万川花园的主体消防验收合格；4、证据四不能证明上诉人是因亏损歇业；5、对商品房预售许可证无异议。
重庆市万州区五金交电化工有限责任公司对一审判决认定重庆市万州区万川物业管理有限公司在该公司歇业后“仍在进行该楼的物管工作”提出异议，对一审判决认定的其他事实没有异议；重庆市万州区万川物业管理有限公司对一审判决认定的事实均无异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院另查明：“万川花园”2001年开始陆续交付业主使用，重庆市万州区万川物业管理有限公司于2001年12月28日与万川房地产开发公司签订《前期物业管理协议》，开始对“万川花园”实施物业管理。“万川花园”交付业主使用后，没有成立业主大会（或委员会）和重新选聘的物业服务企业，一直由重庆市万州区万川物业管理有限公司依据与万川房地产开发公司签订《前期物业管理协议》管理“万川花园”物业。
根据上述事实、双方当事人提交的证据和在案件审理中的陈述，针对重庆市万州区五金交电化工有限责任公司的上诉理由，本院综合评判如下：
重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与重庆市同顺科技开发有限公司在2003年12月5日签订的《房屋租赁合同》第二条约定：租赁期限五年；第十三条约定：物业管理由承租方与出租方聘请的物管公司另行签订物业管理服务合同。这两项约定明确了：在租赁期间，房屋的物业管理（服务）费由承租人重庆市万州区五金交电化工有限责任公司向物业管理公司—重庆市万州区万川物业管理有限公司交纳。依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与重庆市同顺科技开发有限公司的约定有效，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司负有在租赁期间交纳物业服务费的合同义务。重庆市万州区五金交电化工有限责任公司在经营租赁房屋期间，因房屋的消防验收、中央空调等问题于2005年9月12日歇业，但重庆市万州区五金交电化工有限责任公司在同日发给重庆市同顺科技开发有限公司的公函中，没有解除《房屋租赁合同》的意思表示；重庆市万州区五金交电化工有限责任公司2007年10月向重庆市万州区人民法院提起解除《房屋租赁合同》诉讼后，该案至今未判决，而重庆市万州区五金交电化工有限责任公司虽然提起诉讼，但直到2009年3月16日才将房屋交还给重庆市同顺科技开发有限公司。从重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与重庆市同顺科技开发有限公司签订合同至2009年3月16日期间，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司是本案租赁房屋的使用人，因该公司与重庆市同顺科技开发有限公司之间关于“物业管理由承租方与出租方聘请的物管公司另行签订物业管理服务合同”的约定没有变更。虽然重庆市万州区五金交电化工有限责任公司没有与重庆市万州区万川物业管理有限公司续签《前期物业管理服务合同》，但重庆市同顺科技开发有限公司与重庆市万州区五金交电化工有限责任公司在《房屋租赁合同》中明确了租赁期间的物业服务费由重庆市万州区五金交电化工有限责任公司交纳，重庆市万州区万川物业管理有限公司要求重庆市万州区五金交电化工有限责任公司支付占用房屋期间的物业服务费，符合《物业管理条例》第四十二条之规定。
重庆市万州区五金交电化工有限责任公司与重庆市万州区万川物业管理有限公司于2004年7月签订的《签字挂账协议》中明确约定“双方预定结算周期为30天”，应当是指对挂账消费的金额进行结付的周期，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司自歇业后至发生本案诉讼期间，没有证据证明向重庆市万州区万川物业管理有限公司主张过餐费，因此，重庆市万州区五金交电化工有限责任公司因怠于行使权利，导致其胜诉权的丧失。
