中国宝安集团股份有限公司与广东深圳盐田港集团有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案思维导图

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2023-02-27

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上诉人(原审原告)：中国宝安集团股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区笋岗东路1002号宝安广场A座28—29楼。

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法定代表人：陈政立，该公司董事局主席。

委托代理人：戎乙强，该公司法律顾问。

委托代理人：王涛，北京市大禹律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：深圳盐田港集团有限公司，住所地：广东省深圳市沙头角区沙头角办公室7楼。

法定代表人：刘定桐，该公司总经理。

委托代理人：彭洪波，该公司法律室主任。

委托代理人：王和平，康达律师事务所律师。

上诉人中国宝安集团股份有限公司(以下简称宝安公司)与上诉人深圳盐田港集团有限公司(以下简称盐田港公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级法院(1998)粤法民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年12月12日，宝安公司与盐田港公司签订《盐田港投资合同书》(以下简称《投资合同书》)约定：宝安公司投资3亿元人民币建设盐田港卫星城，该项目由盐田港公司包干建设。盐田港公司提供卫星城内15区、20B区商品住宅楼用地32万平方米给宝安公司作为投资补偿。双方还约定：任何一方不按时全面履行合同即为违约，违约方除向守约方支付1000万元外，还需根据情况向守约方支付滞纳金并继续执行本合同。滞纳金的计算方法是：宝安公司不能按时投资给盐田港公司，按未投资额计算，每日计罚万分之五的滞纳金给盐田港公司;盐田港公司不能按时交付补偿用地给宝安公司，按未交付用地每平方米937元计算，每日计罚万分之五的滞纳金给宝安公司。违约方违约时间超过两个月时，守约方除有权按本合同及法律规定追究违约责任外，并有权决定终止执行本合同。双方还就宝安公司付款的期限、盐田港公司交付补偿用地的条件、执行本合同发生争议解决的方式、合同生效条件等事宜进行了约定。该《投资合同书》签订后，宝安公司自1993年1月到1994年1月先后8次支付盐田港公司投资款人民币1.85亿元，有部分款项逾期支付，盐田港公司亦未依约定的条件和期限交付补偿用地给安公司。1994年12月23日，双方签订《土地使用权转让合同》约定：宝安公司将位于盐田港后方基地15区7万平方米土地使用权转让给盐田港公司，双方还约定了地价款、付款和交地期限。该《土地使用权转让合同》签订后，双方均认为不是其真实意思表示，未实际履行，且宝安公司也不具有该地块的土地使用权。次日，双方签订《盐田港投资合同书补充协议》(以下简称《合同书补充协议》)约定：(一)宝安公司对盐田港投资由3亿元人民币变更为1.85亿元。(二)盐田港公司对宝安公司的补偿用地，由32万平方米变更为25万平方米。(三)盐田港公司再补偿1万元人民币约束宝安公司，此款在补充协议签订后3日内支付。(四)除本补充协议变更的内容按补充协议的规定执行外，原《投资合同书》的其他各项规定不变，双方仍遵照执行。该《合同书补充协议》签订后，盐田港公司依约向宝安公司支付了1万元补偿费。同年12月26日，双方签订《补充条款》约定：双方于1994年12月23日签订《土地使用权转让合同》后，经再三协商，于1994年12月24日改签为《合同书补充协议》，双方一致同意该《合同书补充协议》是有效协议，今后若一方违背该《合同书补充协议》而引起的法律和税费问题，由违约方负完全责任。本《补充条款》属于《合同书补充协议》一部分，双方盖章后生效。1995年12月15日，盐田港公司将15区1号地块《房地产证》(面积65956.2平方米)及15区2号地块《房地产证》用于银行抵押贷款。1996年10月8日，双方又签订《补充协议》约定：宝安公司对盐田港后方建设投资额调整后为人民币1.85亿元，此款已全部付清。作为补偿用地，盐田港公司已于1995年12月15日为宝安公司办理了15区1、2号土地使用权证书。该公司应在1997年2月28日前完成16区仓储用地(面积90740.02平方米)“三通一平”，并办理完毕宝安公司名下土地使用权证书;该公司应在1997年6月30日前办理完毕20B区别墅用地(面积35000平方米)宝安公司名下土地使用权证书，并于1998年12月30日前完成“三通”(通水、通电、通路);该公司应在1997年2月28日前完成15区1号地块拆迁平整，于1997年6月30日前完成15区2号地块专违章建筑拆迁、旧村改造。双方移交验收用地面积时，按多退少补的原则处理，本《补充协议》经签字生效后，双方均不再追究在已履行合同、协议过程中的违约责任。如有新的违约，应按原合同规定承担违约责任。同年10月18日，盐田港公司申办16区土地使用权转让手续，深圳市规划国土局拟在该区安置中澳冷冻仓库有限公司(以下简称中澳公司)盐田港公司通知了宝安公司。宝安公司以《承诺书》的形式到函盐田港公司：中澳公司必须在1997年10月31日前签订《土地转让合同》及盐田港公司必须在《土地使用权转让合同》签订后5日内与宝安公司签订《退地协议》等前提条件下，宝安公司同意将16区土地使用权转让中澳公司。同年10月20日，盐田港公司

另查明：根据深圳市人民政府(1988)389号《关于盐田港建设的若干规定》、深圳市常委会(1992)19号《会议纪要》及深圳市人民政府(1993)78号《关于授予盐田港建设指挥部管理职能的通知》等相关规定，盐田港的建设开发，由盐田港建设指挥部统一规划、统一建设、统一经营、统一管理。盐田港公司和盐田港建设指挥部实行“一套班子、两块牌子”，拥有盐田港港区及后方腹地经深圳市规划国土局审批后的土地使用权。盐田港建设指挥部有权签署关于盐田港港区及后方腹地土地使用权转让合同，报深圳市规划国土局办理手续。宝安公司与盐田港公司签订的《投资合同书》已经盐田港建设指挥部及深圳市规划国土局批准，并缴纳了土地出让金。

还查明：依据双方1996年10月8日签订《补充协议》的约定，盐田港公司应于1997年2月28日前完成15区1号地块拆迁平整，该公司通知宝安公司移交该地块的时间为1997年10月20日;盐田港公司应于1997年6月30日前完成15区2号地块违章建筑拆迁交付宝安公司，于1997年2月28日前完成16区地块“三通一平”并办理完毕宝安公司名下土地使用权证书，该公司未在约定的期限内完成，在宝安公司1998年1月13日通知盐田港公司最迟在998年2月10日前办妥16区地块土地使用权及用地红线图等有效法律文件之后，盐田港公司这未履行;盐田港公司应于1997年6月30日前办理完毕20B宝安公司名下土地使用权证，于1998年12月30日前完成该地块“三通”，该公司均未依约履行。在双方签订的《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中，均未约定宝安公司确定20B区地块座标的义务。15区2号地块《记地产证》已于1998年5月抵押期满，由宝安公司取回，15区1号地块《房地产证》仍由宝安公司用于银行抵押贷款。

一审法院审理认为：双方当事人签订的《投资合同书》属于土地使用权转让性质。盐田港建设指挥部享有转让盐田港指定区域内的土地使用权资格，并在该《投资合同书》上盖章确认。《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》均是其真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方当事人签订的《土地使用权转让合同》，非其真实意思表示，内容违法，应认定无效。双方当事人签订的《补充协议》生效始，有新的违约应承担违约责任的约定，予以确认。盐田港公司未依合同约定向宝安公司移交15区地块，未能办理16区地块土地使用权及移交土地，均构成违约，应承担违约责任。宝安公司已取得15区两地块《房地产证》，并用于银行抵押贷款，应视为该公司已实际利用，该区除部分建筑物未拆除，其他均已具备移交条件，宝安公司请求解除已部分履行的合同于法无据，不予支持。盐田港公司未在合同约定的期限内为宝安公司办理16区地块土地使用权证及移交土地，与政府规划处理中澳公司事且有关。鉴于深圳市规划调整的客观情况，宝安公司提出最迟在1998年2月10日前办理该地块土地使用权证及移交土地，盐田港公司仍未履行，宝安公司请求解除该地块的转让，符合法律规定，应予支持，盐田港公司还应承担违约责任。双方当事人未明确约定20B区地块的具体位置，在合同履行中产生矛盾，双方均有责任，合同约定该地块移交时间未到，在该期限内履行交地义务可实现，宝安公司有义务配合，为此，该公司请求解除20B区土地转让，理由不成立，应予以驳回。宝安公司所付投资款扣除已履行和应履行部分后，多出部分应由盐田港公司退还，并应支付占用此款期间的利息。据此判决：一、双方签订的《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》有效，《土地使用权转让合同》无效;二、盐田港公司应在本判决发生法律效力之日起30日内将15区地块按合同约定的

条件移交宝安公司，并支付该地块迟延交付的滞纳金。其中1号地块交地滞纳金自1997年3月1日至1997年10月20日，2号地块交地滞纳金自1997年7月1日起至本判决发生法律效力后30日止，16区地块交地滞纳金自1998年2月11日至1998年3月31日，均按每平方米937元，每日万分之五计算;三、终止履行双方在《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中就16区土地约定的条款;四、盐田港公司应在1998年12月30日前为宝安公司办理20B区土地使用权证书，并按合同约定的条件移交宝安公司，宝安公司应与盐田港公司协商明确所需土地位置并提交办理土地使用权的相关文件;五、盐田港公司应在本判决发生法律效力之日起6个月内返还人民币72637512元及其同期同类银行贷款利息(自款到之日至付清之日止)给付宝安公司;六、盐田港公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金1000万元人民币给宝安公司;七、上述第二项判决中交地义务到期未履行的应依约定的滞纳金标准，按该地块约定的价格双倍计付迟延履行期间的迟延履行金。上述其他判项中应给付的款项如到期未履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。案件受理费828549元，由宝安公司负担1279984元，由盐田港公司负担548565元。

宝安公司、盐田港公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。宝安公司称：盐田港公司未依双方1996年10月8日签订《补充协议》约定的期限拆除15区2号地块违章建筑，亦未依《补充协议》约定的期限和条件向其交付20B区土地使用权证及土地;盐田港公司迟延交地应支付的滞纳金时间均应计算至本判决生效之日止。为此，请求二审法院依法改判解除双方在《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中就15区2号地块、20B区地块约定的条款，重新计算滞纳金。盐田港公司称：15区2号地块未依约完成拆迁，是政府对违章建筑拆迁不力，属于不可抗力;20B区未依约交付及办理土地使用权证书，是宝安公司不提供坐标所致，且该地块约定的交地期限未到，因此，宝安公司请求解除15区2号地块及20B区地块的主张不成立。该公司已依约定的期限完成了15区1号地块拆迁平整，宝安公司已将15区《房地产证》用于银行抵押贷款，16区地块未依约交付及办理土地使用权证，是政府安置中澳公司所致，非该公司过错，一审法院判决其支付宝安公司15区、16区地块滞纳金及16区地块的本金利息无依据。为此，请求二审法院依法予以改判。

诉讼期间，盐田港公司已将16区地块转让案外人美国飞驰公司。

本院认为：双方当事人签订的《投资合同书》，是以宝安公司出资，盐田洪公司提供补偿土地的形式进行的土地开发，其实质是土地使用权转让。依据深圳市人民政府颁布实施的有关，规定，盐田港建设指挥部与盐田港公司国“一套班子、两块牌子”，拥有盐田港港区及后方腹地经深圳市规划国土局审批后的土地使用权，盐田港建设指挥部有权签署关于盐田港港区及后方腹地土地使用权转让合同。双方当事人签订的《投资合同书》，意思表示真实一致，已经盐田港建设指挥部签字盖章，获得了深圳市规划国土局的批准。双方当事人签订的《土地使用权转让合同》，宝安公司非该转让土地的使用权人，因此，一审法院认定《投资合同书》及相关的《合同书补充协议》、《补充条款》、《补充协议》合法有效，《土地使用权转让合同》无效，适用法律正确，应予维持。盐田港公司已为宝安公司办理了15区《房地产证》，该区土地使用权已经转移宝安公司名下，且该公司已将该《房地产证》用于银行抵押贷款，故该公司以盐田港公司未依约拆除违章建筑，款依约交付土地，违反合同约定“为由，请求解除该区2号地块的转让行为，缺乏法律依据，一审法院判决双方继续履行《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中15区地块约定的条款，适用法律正确，应予维持。依据双方签订的《补充协议》约定，盐田港公司应当于1997年2月28前向宝安公司移交15区1号地块，实际移交的时间是同年10月20日，该公司到致函宝安公司1号地块已具备移交条件，其迟延交付的违约事实当确认。盐

田港公司作为15区地块拆迁义务人，应当预见履行拆迁义务的风险，该公司以政府对违章建筑拆迁不力，属于不可抗力，不应当承担违约责任的理由不足，不予采信，一审法院判决盐田港公司在本判决发生法律效力之日起30日内将15区地块按合同约定的条件移交宝安公司，并支付迟迁交地的滞纳金，并无不当，应予以维持。鉴于深圳市政府氦在16区安置中澳公司的事实，宝安公司提出盐田港公司最迟在1998年2月10日前办妥该区土地使用权证书及用地红线图等有效法律文件，对此，盐田港公司未提出异议，应当认定变更了《补充协议》约定的1997年2月28日前交付期限。在双方认可的1998年2月10有交付的期限，盐田港公司未履行，为此，一审法院判决解除16区地块，由盐田港公司支付迟迁交地的滞纳金依据充分，应予以维持。双方签订的《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》条款，未约定定安公司确定20B区地块座标的义务，该地块尚未实现合同约定的通水、通电，不具备移交条件，盐田港公司已构成违约。依据双方签订的《投资合同书》约定的违约条款，宝安公司请求解除20B区地块的主张成立，应予支持。因宝安公司起诉时双方约定的交付该土地期限未到，故对宝安公司请求盐田港公司支付迟延交地滞纳金的主张不予支持。双方在《投资合同书》中约定的”任何一方不按时全面履行合同即视为违约，违约方除向守约方支付1000万元违约金外还需根据情况向守约方支付滞纳金并执行本合同“条款应当继续改造盐田港公司应当支付宝安公司违约金1000万元。导致双方签订的《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》部分条款不能继续履行，盐田港公司应负违约的民事责任，因此该公司应当支付15区及16区迟延交地的滞纳金。双方重新计算的每平方米用地为762.61元及16区地价款应为9199246.65元正确，本院予以确认。宝安公司所付投资款1.85亿元，扣除已履行和应当履行部分，余款应当由盐田港公司予以返还，并支付占用此款期间的法定利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号民事判决第一、三、六、七项;

二、维持广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号民事判决第二项中“盐田港公司应在本判决发生法律效力之日起30日内将第15区土地按合同约定条件移交给宝安公司，并支付该地块迟延交地滞纳金”及“1号地块交地滞纳金自1997年3月1日起至1997年10月20日止，2号地块交地滞纳金自1997年7月1日起至本判决发生法律效力后30日止，16区地块交地滞纳金自1998年2月11日起至1998年3月31日止，每日万分之五计算”之条款，变更该项每平方米用地单价为762.61元;

三、变更广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号民事判决第四项为：解除双方在《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中20B区地块约定的条款。盐田港公司应于本决发生法律效力之日起6个月内返还宝安公司该区地价款人民币26691350.00元及中国人民银行同期同类贷款利息(自收到款项之日起至付清之日止)。

四、变更广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号民事判决第五项为：盐田港公司应于本判决发生法律效力之日起6个月内返还宝安公司16区地价款69199246.65元及中国人民银行同期同类贷款利息(自收到款项之日起至付清之日止)。

一审案件受理费按一审判决执行。

二审案件受理费1828594元，由宝安公司负担548565元，由盐田港公司负担1279984元。

本判决为终审判决。

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