房产限购令不能免除购房违约责任思维导图

迷人小天后

2023-02-27

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思维导图大纲

【案情介绍】

经深圳中原地产居间介绍，2010年10月19日买方龙小姐(非深户籍三无人员)与卖方向小姐达成《二手房买卖合同》，以119万购买向小姐深圳市龙岗区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付定金5万元，10月30日前监管首期款31万元，余款按揭支付，双方于卖方赎出房地产原件且银行出具按揭承诺函后2日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求对方支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，合同同时对其他条款进行了约定。

上述合同签订后，龙小姐如约支付定金5万元，但因属“双限”(“限购”和“限贷”)对象而停止交易，后以中原地产欺骗其符合购房条件且能够首付3成8.5折利率而实际不能为由将向小姐、中原地产诉至深圳市龙岗区法院，要求解除合同并判决向小姐及中原地产共同返还购房定金5万元。

被告向小姐辩称，龙小姐未按合同约定监管首期款已构成违约，其不能因为自己不懂得购房政策和相关法律规定而要求免责。

【文章导航】

一、案例简介

二、法院判决

三、律师分析

【法院判决】

深圳市龙岗区法院经审理认为：买卖双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告诉请解除合同，两被告无异议，本院予以支持。关于合同解除的原因，原告主张系其作为非深户籍居民，不符合购房条件，亦不符合贷款条件，本院不予采纳，因为2010年10月19日双方签订合同时，相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施，相关政策已通过各种信息平台对外公开，原告应明知政策内容，其主张不了解，本院不予采信。原告主张被告中原地产没有履行居间义务，没有告知相关政策，导致没有购房条件而做出错误的购房决定，与本案房产买卖系两个不同的法律关系，可另循法律途径解决。合同签订后，原告未如期交纳首期款，也未履行合同其他义务，导致合同解除，应承担违约责任。原告诉请退还购房定金5万元，本院不予支持。

2010年12月28日一审判决：

1、解除原告龙小姐与被告向小姐于2010年10月19日签订的《二手房买卖合同》;

2、驳回原告龙小姐要求两被告退还5万元定金的诉讼请求。

案件受理费525元由原告龙小姐承担。

【律师分析】

1、“新国十条”规定的“限贷令”出台于2010年4月17日，深圳“限购令”出台于同年9月30日，该“双限令”出台后各路媒体已进行大幅报道，龙小姐在“双限令”出台之后与向小姐签订购房合同后又以不知情无法过户、无法贷款为由要求解除合同显然不能成立;

2、法律、法规、政策的适用不以当事人是否知情为条件，即便龙小姐确不知“双限令”内容，也不能免除其法律责任，即当事人不能因为自己不懂法而免除违法责任;

3、“限购令”出台后签约因限购导致合同无法履行买方是否承担责任应区别情况：1)双方在签约时有明确约定的从其约定;2)合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方不符合购房条件导致无法过户的，各方均有过错，相互之间都不构成违约，损失各自承担;3)合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任，详见《深圳房地产律师：补办纳税社保不能过户，买方未必构成违约》;

4、楼市政策多变，签约时务必对各种风险予以充分考虑并予以事先约定，以防购房不成反被追究违约责任。

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