二手房过户手续怠于办理容易产生什么问题思维导图

所谓永远

2023-02-27

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核心内容：二手房过户手续怠于办理，到手的房子飞走了。近期，张女士就遇到了这样的麻烦事。“房子属于全额一次性付款，收据、合同都在，法院怎么能强制执行呢?”下面，树图网房地产小编为您详细介绍相关内容。

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思维导图大纲

签订了买卖合同未办过户交易手续

张女士在澳大利亚工作，为了改善父母的居住环境，在2007年回国期间，看中了一套二手房，和房东陈先生确定了房屋价格等内容后，双方签订了房屋买卖合同。此后，张女士一次性付清所有房款并办理交房手续后，便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续，随即便匆忙返回澳大利亚。可不久后，便接到父亲突发疾病辞世的噩耗，房屋过户的事情就此搁浅，其母也一直住在该房屋相安无事。可不久前，张女士得知该房屋要被法院执行拍卖，才知道房东陈先生在与其签订合同后不久，便以该套房产作为抵押物，为朋友向银行贷款40万元作了担保，而后未能还款被法院强制执行。

【律师解答】

买卖合同有效但抵押财产无法办理过户手续

“该房屋买卖系双方真实意思表示，内容符合法律规定，买受人已按照约定支付完所有

房价款，出卖人亦对该房屋进行了交付，且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今，故该买卖合同为有效合同。”云南正昱律师事务所王枫认为。

但同时王枫也表示，虽然该合同有效，但并未进行登记，不具有公示公信力，外人无法得知买卖事实，只能以登记情况为准，现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现，而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件，故其不能产生物权变动的法律效力，此时第三人的担保物权，也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续，除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。

【律师法律顾问提醒】

房地产买卖是高风险交易行为加强法律风险防范意识

【举案说法】

一房两卖并非先买者先得

案例：孙小姐看中了一套二手房，和房主说好价钱后签订了房屋买卖合同，孙小姐也支付了购房款，原房主将房子交给了她，并允诺尽快为其办理房屋登记手续。然而某日，有一位姓张的先生说，房子是他的。孙小姐经过打听得知，原来原房主将该房卖给她之后又卖给了张先生。

孙小姐想：明明是自己先签订的房屋买卖合同，先买先得，于是一纸诉状将房主告上了法庭，要求立即办理房屋登记手续。然而，法院的判决却让孙小姐傻眼：房屋产权由张先生取得，原房主返还孙小姐的购房款。

律师说法：房子过户完才能产生转让效力

“不动产买卖需要办理过户手续后才能发生转让效力，这是符合我国物权法规定的，即使购房人签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，买方就只能要求返还购房款，并赔偿损失。”王枫提醒，房屋属于不动产，物权的变动需要履行产权登记手续，房屋买卖合同产生的只是合同相对人之间的债权，而物权却没有发生变动。因此，购房者在购买房屋的时候，切记一定要去房地产相关部门亲自办理相关手续，免得日后发生纠纷。

本期嘉宾：云南律师王枫