物业纠纷案件分析物业处理方式思维导图

钻石心

2023-02-27

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近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，主要矛盾焦点就是物业费、采暖费问题。针对这一现象，6月22日，桥东区法院把辖区内的各物业公司召集在一起，召开了一个座谈会，最后大家认为，只要物业公司恪守诚信，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，欠费的情况会也来越少。

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思维导图大纲

○问题一遗留的房屋质量问题

法官们发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。

法官介绍这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。

这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

对策：严把房屋交接关口

一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。

○问题二物业服务质量不达标

这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时等。

对策：随时发现问题随时解决

○问题三物业与业主沟通存障碍

法院认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。

业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

对策：要靠服务取得业主信任

座谈会上，万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。

该物业公司的负责人李合祥介绍，作为第四任，万合公司2009年7月20日接管该小区时，小区里垃圾遍地，绿化缺失，由于污水管道被压坏了，小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施，投入了2万多元。接着又投入2万元，挖开臭水沟，排清污水、重铺管道，畅通了小区的排污系统。之后保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。