物业管理公司能否拆除业主违章搭建物？思维导图

待我归兮

2023-02-27

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物业管理

物业管理纠纷

核心内容：物业管理公司向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务的公司，物业公司有哪些权利呢?在本文中，树图网的小编通过一起案例向您介绍物业管理公司的权利范围，希望能对您有所帮助。

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思维导图大纲

一、基本案情介绍

业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了《业主临时公约》，被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉，二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，与法无据。故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。郭某对物业公司主张的事实并无疑义，一审法院也予以确认。

二、案件法理分析

本案的争议焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下，是否能够作为诉讼主体来起诉业主。根据我国的法律规定，对业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件，物业公司是没有权利以自己的名义进行诉讼的。

1、与物业公司无直接的利害关系，不符合立案的条件小区业主的违章搭建、擅自封阳台类似的行为，行为的消极法律后果表现为其他业主的权利受到了侵害，比如说一楼的违章搭建可能会影响到二楼业主的安全，对全体业主来说，是影响到整个小区物业的品质，而对物业公司来说，是没有直接的利益关系，物业公司的直接利益几乎没有影响。根据《民事诉讼法》第108条：起诉必须符合的条件之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；可见，没有直接利害关系的公民、法人各其他组织，是没有诉讼主体资格的。业主的违章搭建等类似行为，可能会对物业公司的管理有一定的间接影响，带来管理的不便，但是并不能说明业主的此类行为给物业公司有直接的利害关系。

根据《合同法》第79条的规定，债权人(具体到本文中应是受侵害的业主)是可以将全部或部分债权转让给第三人的，但同时这一条对债的转让也有严格的限制，其规定根据合同性质不能转让的债权不可转让。就违章搭建、擅自封阳台类似的事件中，业主受侵害是基于其特定的身份，即小区的业主，这种合同(业主公约)的主体具有不可替代性或者说合同具有人身依附性，所以基于个别业主违章建筑之违约行为产生的债权是不能转移的。

如果物业管理公司对类似的案件进行诉讼的话，法院一般是不受理的。但问题是在前期物业管理阶段，小区没有成立业主委员会，物业公司不能诉讼的话，小区的违章搭建就会无法通过诉讼方式解决，对没有执法权的物业公司，其所能做的，也只是向房地产行业主管部门进行报告了。