相邻门面房开起饭店业主状告物业思维导图

补偿

2023-02-27

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核心内容：小区的物业对门面房的产权具有管理权利，那它在出租出去时，就应该以不损害相邻人权利为原则。下面由树图网的小编通过一起真实案例为您介绍业主如何向物业公司争取合法权益，希望能对您有所帮助。

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思维导图大纲

一、相邻门面房开起饭店

韩先生是南京市六合区一小区的业主。3年前，小区物业将他家旁边4间门面房租出去经营饭店。这让他非常烦恼，每天的油烟噪声让他一家寝食不安。他找到几家餐饮店老板交涉无果，找到物业希望管一管，收效也不大。于是他将物业告上六合法院，不满结果又上诉至南京市中院。最终南京中院除了责令物业排除油烟、清理下水道，还判决物业赔偿韩先生精神抚慰金3000元。

韩先生所在小区A幢与B幢之间有4间门面房，而他就住在A幢一楼。2010年7月份，物业陆续将4间门面房租了出去，承租人开起了3家饭店。韩先生格外焦虑，自从饭店开张，他一家平静的生活完全不复存在。韩先生观察了一阵子，每天上午10点到下午2点，以及从下午4点到晚上7点，饭店油烟排放格外浓密，自然也是最吵闹的时候。最靠近韩先生房屋的一家饭店，排油烟口紧邻他家的阳台窗户。为了少钻进来一些油烟和噪音，他不得不常把窗子关上。

韩先生多次与几家饭店沟通，都没什么效果。考虑到这几间房子是物业出租的，又是产权的直接管理单位，韩先生便找到物业，但物业同样表示无能为力。2012年，有小区业主向六合区环境监察大队投诉3家饭店扰民。该大队检查确定，“厨房油烟直排扰民，废水无隔油沉淀处理设施”。环境监察大队出具的处置意见为，限3家饭店在15日之内完成油烟排放管道和隔油沉淀池建设。

二、业主将物业告上法庭

2012年7月，韩先生将物业公司告上六合区法院，请求物业承担排除油烟污染及清理下水道的责任，并且索赔精神抚慰金2万元。

六合法院现场勘查发现，因为餐馆排油烟管道都在门面房的后侧，排烟管道里满是油污，排雨水管道中的油污也明显沉积了很厚。法院认为，韩先生与门面房相邻，双方在使用房屋过程中，都应该尽量避免给对方造成损害。此案中，3家饭店理应排除污染，在这一点上，法院支持了韩先生的诉请。但法院认为这些污染不是物业公司直接排放的，韩先生把物业告上法院，是告错人了。

三、法院判决：作为管理方应该担责

对于一审判决，韩先生不能接受。“物业公司为小区服务，而且是门面房的出租人，我就要物业承担侵权责任，不追究饭店的责任”，今年年初韩先生诉至南京市中级人民法院后，他的态度非常坚定。

那么，物业公司在污染侵害的过程中是否应该承担责任呢?南京中院认为，这个小区的物业对4间门面房的产权具有管理权利，那它在出租出去时，就应该以不损害相邻人权利为原则。饭店排放的油烟和污水影响了韩先生日常生活，物业公司却放任其发生，应该承担责任。

在上诉中，韩先生同样获得南京中院的支持。法院认为虽然这种污染还没直接造成韩先生严重的人身损害，但肯定会给韩先生造成心理上的痛苦。“环境侵权行为本质上是改变了环境，而韩先生有权要求保持其良好生活环境，这也是生命权和健康权的内在要求”。当这种权利受到侵害时，可以请求精神损害赔偿。最终南京中院除了责令物业排除油烟、清理下水道，还判决物业赔偿韩先生精神抚慰金3000元。

中院没有判决3个经营者，主要是因为韩先生在一审、二审中坚持只要求物业承担责任，不要求饭店老板担责。“根据不告不理的原则，就没审查3个饭店老板的责任”。他表示，严格意义上，3个饭店老板在本案中应该是共同被告，承担相应责任。

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