中介不成中介无权分享违约赔偿金思维导图

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2023-02-27

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核心内容：房产中介根据居间协议的违约责任条款分享居间守约方的应得违约赔偿金是否受法律保护?下面，树图网小编为您详细介绍。

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思维导图大纲

【案情介绍】

2010年7月21日，房屋买受方邹某明、房屋出售方蔡某兴经房产中介公司——上海天一房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，《协议》约定由邹某明承购蔡某兴所有的位于浦东新区世道大道***弄**号***室房屋一套，房屋总价人民币475万元，协议对房款的支付期限、方式、房地产买卖合同的签订期限及涉案房屋的水、电、煤、电话、有线电视、维修基金、物业管理费的处理等作出了明确约定。

另居间协议第七条规定：甲方(蔡某兴)、乙方(邹某明)同意在本协议生效之次日起七日内前往房产中介签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则甲方应向乙方双倍返还定金;若乙方未能履行本条所述事项，则甲方没收乙方已支付的定金。同时，守约方同意将获得的定金赔偿的50%支付与丙方(房产中介)，作为丙方居间服务的补偿。

居间协议签订当日，邹某明向蔡某兴支付购房定金人民币20万元，蔡某兴向邹某明出具了定金收条。另邹某明与房产中介签署了佣金确认书，确认本次居间服务的佣金为47500元。2010年7月25日，蔡某兴因其父母从国外回到上海，急需房屋在上海长期居住，而蔡某兴无其他住房供父母居住，故涉案房屋无法出售，蔡某兴也无法继续履行居间协议，房地产买卖合同也无法如期签订，于是蔡某兴与房产中介于2010年7月27日签订《房地产买卖居间协议解除协议书》，约定蔡某兴于2010年7月21日通过房产中介签订房地产买卖居间协议并已收定金20万元，现因蔡某兴违约，蔡某兴愿意按照居间协议的违约责任条款向邹某明双倍返还定金，共计人民币40万元，其中购房定金人民币20万元暂由房产中介保管，代为支付给邹某明，另蔡某兴根据居间协议“守约方同意将获得的定金赔偿的50%支付与丙方(房产中介)，作为丙方居间服务的补偿”应承担的违约赔偿金计人民币20万元，邹某明应得10万元，另10万元作为房产中介的居间服务补偿费。

房产中介与蔡某兴解除居间协议后，2010年7月28日，房产中介向邹某明发出书面通知函，告知因蔡某兴违约而终止居间协议，经房产中介积极争取斡旋，蔡某兴同意向邹某明双倍返还定金40万元，款项已划付至房产中介。按照居间协议的约定，违约金的50%系房产中介的服务费用，另50%是邹某明的应得违约赔偿金，要求邹某明速至房产中介处领取购房定金及违约赔偿金共计人民币30万元。邹某明知悉后，对蔡某兴与房产中介擅自处理定金违约金10万元的做法表示不满，并要求房产中介向其全额返还购房定金及违约赔偿金共计40万元，房产中介表示拒绝，仅同意向邹某明支付30万元，邹某明无奈之下诉至法院。

【文章导航】

一、案例简介

二、法院判决

三、律师分析

【法院判决】

依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决被告上海天一房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邹某明双倍定金计人民币40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【律师观点】

黄方明律师认为，邹某明与案外人蔡某兴之间虽签订的是房地产买卖居间协议但事实上建立了定金合同关系，邹某明支付20万元购房定金系立约定金，是为了担保主合同即房地产买卖合同的签订而支付的，然而因蔡某兴的违约而未能如期签订上海市房地产买卖合同，蔡某兴应按定金罚则承担违约责任，即应向邹某明双倍返还定金。

现蔡某兴已将双倍定金由房产中介保管并代为支付，本案焦点在于房产中介是否可以将20万元违约金的一半作为自己的居间服务费用而直接占有。根据合同法的有关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。邹某明委托房产中介提供居间服务以购买涉案房屋，现因蔡某兴的违约，房产中介最终未能促成邹某明与蔡某兴签订房地产买卖合同，故按合同法的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。而《房地产买卖居间协议》中关于守约方应当按所获得的赔偿额的50%支付居间方作为劳动报酬的约定，违反了合同法的规定，此条款当属无效。房产中介不能将蔡某兴返还的双倍定金中的10万元占为己有，不过，房产中介有权为本次居间而支出的必要费用，向委托方另案主张承担。

庭审当中，双方进行了激烈的辩论,房产中介的诉讼代理人以“违约责任条款的约定是三方当事人的真实意思表示，应受法律保护;房产中介为邹某明顺利拿到40万元的购房定金及违约赔偿金做了大量的沟通协调工作;没有房产中介的努力，邹某明连购房定金本金20万元都可能无法取回，更别说违约赔偿金”等理由抗辩，法院最终一一驳回了房产中介的答辩意见，采纳了邹某明诉讼代理人黄方明律师的代理观点。